Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Ко второй зоне отнесены помещения на основных городских магистралях ( проспекты Победителей, Независимости и Дзержинского, ул. Притыцкого). В этой зоне собственники предлагают купить встроенное помещение примерно за 1800 долл./кв.м. В третьей зоне в спальных районах ( Каменная горка, Малиновка, Сухарево) встроенные помещения продаются примерно за 1500 долл./кв.м.
Эксперт отмечает, что в уходящем году одним из самых активных был рынок офисов. Неудовлетворенным оставался спрос на офисные помещения со стороны IT -компаний. Наблюдался и стабильный интерес к помещениям под street retail .
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
— На белорусском рынке в основном работают местные девелоперы, которые строят так, как получается. Но и у нас хотелось бы увидеть кого-то из десятки крупнейших публичных девелоперов мира, которые строили бы по новым международным стандартам, привлекали бы международное финансирование и международных операторов, — дополняет Андрей Алешкин.
Динамику рыночных цен на различных сегментах коммерческой недвижимости г.Минска нагляднее демонстрируют индексы с исключенной сезонностью, представляющие из себя отношения абсолютных значений за тот или иной период (квартал рассматриваемого года) к аналогичному периоду прошлого года. Диаграммы 1-2 показывают, что динамика индексов на сегментах коммерческой недвижимости и динамика индекса цен предложения квартир в городе Минске в целом совпадают. В силу данного обстоятельства дальнейший анализ производился исходя из обзора характера динамики цен на жилом сегменте.
Почему нам доверяют уже 22 года?
Таким образом, цены на рынке недвижимости г.Минска находятся в прямой зависимости от цен на энергоносители (нефть, природный газ). А, как было показано выше, динамика индексов на коммерческих сегментах соответствует динамике на жилом сегменте, то можно сделать вывод, что в основе изменений на рынке коммерческой недвижимости лежит тот же фактор. На сегодняшний день эксперты на рынке прогнозируют постепенный рост цен на нефть вплоть до 2021 года. Однако, стабильность и долгосрочность этого роста будет зависеть от международной политики и объемов добычи основных стран экспортеров нефти. Следует отметить, что в силу ненадежности используемых прогнозов стало популярным мнение, согласно которому динамика цен на нефть лучше всего описывается как процесс случайного блуждания. Наилучшим прогнозом в этом случае служит текущее значение цены. То есть на сегодняшний день невозможно построить полностью достоверный долгосрочный прогноз динамики стоимости недвижимости на рынке г. Минска, что обязывает оценщиков использовать сценарный подход в рамках доходного метода оценки. В такой ситуации прогноз наиболее вероятного изменения стоимости недвижимости через 5 лет (долгосрочный прогноз) сотрудники ГК «ИПМ-Консалт» считают целесообразным определить в размере среднегодовой инфляции доллара США, в котором номинированы большинство цен на коммерческую и жилую недвижимость, в результате чего рост стоимости недвижимости через 5 лет ожидается в размере 10% (при использовании среднего значения инфляции 2% в год и функции сложного процента «будущая стоимость единицы»).
Разработка бизнес плана для Савана-Спорт-Трейдинг
Исходя из оценки планируемого до 2022 года объема ввода новых административных объектов, данная ситуация не улучшится, а, при условии роста спроса со стороны субъектов хозяйствования, ориентирующихся на качественные большие офисы, может и усугубиться.
При этом надо отметить, что, несмотря на удешевление ипотеки и инвесторов, уровень спроса этой осенью существенно ниже, чем в прошлом году. И далеко не факт, что нынешняя активизация рынка продлится долго. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра IRN.RU:
Декабрь 2021: Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом уменьшению ипотечных ставок. Ожидая снижения ключевой ставки ЦБ в конце октября, банки заранее опустили ставки по своим ипотечным программам, что и обеспечило октябрьский всплеск спроса на кредиты и, соответственно, жилье. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в октябре вылилась в рост цен только в ноябре.
Коротко о главном
Рост цен на вторичное жилье в ноябре обеспечили ипотечники и инвесторы. Первые в основном покупают недорогое, но достаточно комфортное жилье, а вторые предпочитают бизнес-класс. Поэтому в топе рейтинга по географии наряду с дорогими западными округами, где сосредоточен монолит-кирпич и сталинки, демократичные Юго-Восточный, Южный и Северный округа, застроенные не только панелью, но и старыми кирпичными домами. В аутсайдерах рынка в ноябре – только недорогие локации: Восточный округ, Северо-Восточный и районы за МКАД.
Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2021 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.
💣Тенденции и структура предложения
В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.
🔹Влияние макроэкономических факторов
Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.
На рынке коммерческой недвижимости респонденты выражают умеренный оптимизм. Роста ставок аренды или же их сохранения на том же уровне ожидают 94% опрошенных в офисном сегменте, 96% — в торговом и 100% — в складском.
Ввод эксроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2021 году. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28 %), консолидацию игроков рынка (26 %) и решение проблемы обманутых дольщиков (19 %).
Ключевые выводы исследования
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2021 года.
