Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок аренды недвижимости 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2021 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2021 — 2,36 млн, а в 2021 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2021 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2021−2021 гг.
Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, считает, что последствия перехода на проектное финансирование можно оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.
Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2021 года ориентировочно до 9%, а затем примерно с середины 2021 года ставка начнёт отыгрывать повышением инфляционные риски: рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.
Для Раков в материальном плане год сложится довольно удачно, если представители этого знака повысят свою финансовую грамотность и научатся правильно инвестировать. А заработанные средства можно будет потратить на интересные поездки или, например, покупку квартиры.
Близнецы
2021 год позволит Скорпионам существенно изменить свою жизнь. Те представители этого знака, кто планировал повысить квалификацию или научиться чему-то новому, с успехом смогут это сделать. В материальном плане возможны большие расходы, например, капитальный ремонт в квартире.
Стрелец
Для Весов год Крысы будет достаточно спокойным и размеренным. В приоритете будет развитие деловых и профессиональных связей. Также найдется время для творчества во всех сферах — от поиска интересного хобби до ремонта в квартире.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Напуганные высоким уровнем закредитованности россиян, и увеличением объёма безнадёжных займов, банки ужесточают условия выдачи ипотечных кредитов физлицам. На фоне хронического снижения уровня доходов россиян, многие их них лишатся возможности приобрести жильё. Поэтому спрос на недвижимость начнёт падать.
Проектное финансирование изменит рынок недвижимости России в 2021 году
Многие инвесторы в данный момент интересуются небольшими российскими городами, где слабо развит рынок торговой аренды, что даёт возможность занять доходную нишу. Однако, низкий уровень спроса на неё может стать одним из важных факторов риска для них.
Прогнозы специалистов о росте цен на рынке недвижимости России в 2021 году
Поскольку эффективных способов защиты дольщиков от мошеннических схем и банкротств девелоперов найти так и не удалось, государство решило вообще запретить долевое строительство. Согласно законодательству, вступившему в силу с 1 июля 2021 года, теперь застройщики не могут пользоваться деньгами дольщиков.
Эти изменения обязали застройщиков возводить дома не за счет средств дольщиков, а за свои деньги или благодаря банковскому кредитованию. Эти новшества привели к огромным дополнительным затратам девелоперов, которые должны были погаситься значительным скачком цен на новостройки для потенциальных покупателей.
Изменения в строительстве новостроек
Но такая ситуация не бесконечна и рост ненормальных цен на жилье закончился с ограничением покупательской способности граждан. Поэтому в 2021 году происходит равномерный спад и реальный дефицит спроса на квартиры. Для покупателей настает золотое время. Квартиры вяло продаются, и это дает грандиозные возможности для торга. Уже во второй половине 2021 года началось снижение цен и на вторичные квартиры. Вторичка — как зеркальное отражение стоимости новостроек, если растут цены там, и здесь совсем не дешево! А если идет тенденция снижения стоимости на новые квартиры, то старый фонд также падает в цене.
Как покупались квартиры в прошлом году
Некоторые девелоперы все же перешли на эскроу-счета. Их недвижимость подорожала примерно на 4%. Это единичные проекты, находящиеся вдали за МКАД, особой погоды они не делают и на общую картину рынка влияния не имеют. Что же выбирает покупатель после таких законодательных нововведений? Покупатель всегда выберет дешевые и безопасные варианты жилья. Многие застройщики в начале 2021 года, учитывая ажиотаж вокруг эскроу, планировали увеличения цен на квартиры в новостройках. И многие покупатели, опережая события, стали активно покупать недвижимость в новых домах. Таким образом, за первый квартал этого года покупательская способность возросла на 25% в сравнении с прошлыми периодами. Искусственно созданное оживление на первичном рынке подняли стоимость квартир в среднем на 2%. Но уже к весне девелоперы уже внедряли скидки и акции на квартиры, так как ажиотаж значительно поутих.
