Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Продажа Недвижимости Юр Лицо И Частник Документы. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.
Необходимые документы
- Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
- Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
- Подписывают основной договор купли-продажи.
- Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
- Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
- Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.
Риски продающей стороны
- выписка из ЕГРП;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- независимая оценка недвижимости;
- договор купли-продажи;
- свидетельство права собственности;
- кадастровый паспорт;
- уставные документы организации;
- заявление о переходе права собственности;
- справку о крупности сделки;
- доверенность, если от юрлица действует доверенное лицо;
- справку об отсутствии обременений;
- согласие всех учредителей компании на продажу недвижимости;
- свидетельство о постановке в налоговом органе;
- выписка о зарегистрированных правах.
Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.
- Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
- Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
- Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
- Положение о полномочиях руководителя.
- Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
- Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
- Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
- Акт об оценке имущества.
- Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.
Прилагаемая документация
В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.
Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.
Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).
Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.
Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?
Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
Одновременно с составлением акта по форме №ОС-1а вносятся сведения о выбытии основного средства в инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.
Автор статьи: Адвокат Маринич Л.И.
- должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского Кодекса РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
- закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.
для этого необходимо провести внеочередное собрание акционеров или участников ООО, обсудить вопрос реализации имущества и оформить его в протоколе. Также в итоговом документе нужно указать, кто будет заниматься вопросами продажи. Если же собственник один, он принимает такое решение и оформляет его в письменной форме;
в нем должны быть отображены все условия заключения сделки: характеристики реализуемого объекта (предмет сделки), стоимость, наименования сторон и другие существенные условия. Для составления грамотного договора рекомендуется воспользоваться услугами юриста по недвижимости;
Порядок проведения сделки с недвижимостью, если собственник – юридическое лицо
В общем случае необходимо уплатить два налога – подоходный, или налог на прибыль (начисляется на сумму прибыли компании от совершения сделки, то есть, от всей стоимости недвижимости нужно отнять расходы) и налог на добавленную стоимость в размере 18%. Сумма налогов может меняться – например, если продается жилая недвижимость, уплачивать НДС не нужно.
Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.
При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.
Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах
Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.
Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.
Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке
На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – Откроется в новой вкладке.»>здесь).
Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке
Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках. Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже).
- адрес квартиры, дома или иного помещения;
- этаж, на котором находится объект;
- кадастровый номер недвижимой вещи;
- площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).
В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?
_______________________________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и _____________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _______________________________, с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости
Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.
- должно являться объектом капитального строения;
- недвижимость не имеет ограничений или обременений;
- помещение не находится в здании, подлежащему сносу или аварийному;
- помещение подключено к сети ИТО;
- недвижимость соответствует указанной технической документации.
- сделка купли-продажи;
- наследование;
- приватизация объекта государственного жилого фонда;
- долевое участие в строительстве (инвестирование средств);
- признание судом права на объект недвижимости;
- дарение;
- обмен и другие.
Коммерческая недвижимость — что это такое?
Отличием от стандартной сделки является то, что необходимо получить согласие от собственника предприятия на крупное приобретение. К слову, крупной сделкой называют ту, что превышает четверть стоимости активов организации.
Для чего требуется соглашение от всех участников? Все довольно прозрачно: директор часто самостоятельно принимает решения по важным юридическим вопросам, однако, зачастую стоимость имущества требует большей части свободных денежных средств организации.
Риски
Подобные схемы работают уже не первый год. А совершается это по причине простой экономии на юристах. Для того чтобы исключить такое мошенничество, следует непременно находиться на заседании сборов правления юр лица. Безусловно, если это будет возможно статутом организации.
Как сделать договор
Законы нашего государства указывают на особый порядок при оформлении соглашений с ценным недвижимым имуществом для юр лиц. Масштабными сделками признаются подписанные соглашения, связанные с покупкой недвижимости.
Также стоит отметить, что регистрирующий орган требует, чтобы в доверенности была указана следующая информация:
1. Какой объект по доверенности подлежит регистрации.
2. Полномочия представителя на подписание заявления, подачу его в регистрирующий орган, подачу дополнительных документов, получение этих документов, на подачу заявления о приостановке государственной регистрации.
1. Свидетельство о постановке на налоговый учет юридического лица.
2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
3. Выписка из ЕГРЮЛ не позднее месячного срока до обращения к нотариусу.
4. Решение о назначении генерального директора, заверенное в организации.
5. Паспорт генерального директора.
6. Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества (на нежилое помещение): Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Как именно осуществляется регистрация перехода права собственности?
1. Заявление о государственной регистрации (от продавца и покупателя) по форме, утвержденной регистрирующим органом.
2. Нотариальная доверенность, описанная выше, на производство государственной регистрации.
3. Договор купли-продажи нежилого помещения.
4. Документы из БТИ: кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, технический паспорт, поэтажный план и экспликация.
5. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
6. Нотариально заверенный устав организаций (обеих сторон договора).
7. Справка о крупности (некрупности) сделки.
8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
