Порядок перевода садовых домов в жилые и наоборот утвержден постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006. Согласно документу садовый дом признается жилым, а жилой садовым на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен дом. Для признания садового дома жилым и наоборот собственник представляет напрямую в уполномоченный орган либо через МФЦ:
- участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, и расположенный на нем жилой дом принадлежат на праве общей долевой собственности ответчикам;
- спорный объект не соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, в части нецелевого использования земельного участка;
- для устранения выявленного нарушения необходимо выполнить устройство дверного проема между блоками, в результате чего блоки перестанут быть изолированными, спорный объект перестанет существовать как жилой дом блокированной застройки и будет квалифицироваться как индивидуальный жилой дом.
Индивидуальный жилой дом с точки зрения закона
Застройщику либо собственнику данных объектов недвижимости необходимо знать, что индивидуальный жилой дом может превышать установленные параметры только в случае, когда его строительство разрешили до 4 августа 2021 года, а параметры объекта соответствуют требованиям разрешения.
- Минимальная площадь кухни – 6 метров;
- Каждая спальня в доме не должна быть менее 8 квадратов;
- При возведении двух-, трехэтажного строения лестница в доме не должна быть уже 1 метра;
- Минимальное расстояние от потолка до пола – 2,5 метра.
- 6 метров – минимально допустимое расстояние, которое необходимо соблюдать между постройками из камня;
- 15 метров – минимальный радиус между деревянными строениями;
- 10 метров – расстояние, которое требуется соблюсти между деревянной и каменной постройкой.
Ответственность за нарушения
- 3 метра – минимальное расстояние от жилой постройки до капитального искусственного ограждения;
- 1 метр – минимальное расстояние, которое должно быть между забором и любой нежилой постройкой;
- Участок огораживают не менее чем в 1 метре от кустарника и 2-4 метрах от деревьев;
- Если на примыкающем по соседству участке имеется баня, то разделительное ограждение должно проходить на расстоянии не менее 8 метров от нее;
- Постройка бытового назначения (туалет) должна располагаться в радиусе 12 метров от жилого дома;
- Не ближе чем 8 метров от жилого дома и не менее чем за 20 метров от колодца владелец участка должен располагать компостную яму;
- Возведение построек, предназначенных для скота – за 12 метров от жилого дома.
Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.
Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.
Обособленность индивидуального жилого дома
Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.
Именно они определяют, какими должны быть необходимые расстояния на основании существующих законов, проверяя планы застройщиков, внося коррективы, если в проектировании допущены ошибки. Они же утверждают нормативы, каким образом необходимо размещать различные типы строений.
Строительные нормы и правила
В остальных случаях придется при рытье котлована для дома и планировании хозпостроек учитывать необходимую дистанцию по отношению к дому на соседском участке, соблюдать удаленность между своей и чужой хозяйственной частью. Наказание за несоблюдение правил предусматривает статья КоАП.
Нормы строительства дома на участке ИЖС: отступы 2021 года
Величина разрешенного дистанцирования может зависеть от разных обстоятельств. Если участок соседа на момент, когда создается проект дома, не застроен, можно построить только с учетом требуемой дистанции от края собственной земли.
Это была часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в которую неоднократно вносились изменения и срок продлевался начиная с 2021 года.
Так вот новый Федеральный закон, вступивший в силу 3 августа 2021 года N 267-ФЗ признал утратившим силу эту часть 4 статьи 8. То есть дачная амнистия в этой части прекратила свое действие на полгода раньше срока, который был заявлен в начале 2021 года.
Что теперь нужно получать перед началом строительства дома
Чтобы понять, какой дом можно построить на участке, нужно было смотреть на вид разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требовалось. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требовалось.
Цокольный этаж считается надземным этажом, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. Эта норма приведена в Письме Роснедвижимости от 27.08.2008 г. № АМ/1567 «Об этажности жилого дома» и Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (в редакции от 04.09.2000 г.).
Федеральный закон от 03.08.2021 № 340-ФЗ внес однозначность в вопрос количества этажей. Если ранее индивидуальным жилым домом считался дом с количеством этажей не более чем три, без уточнения надземных и подземных, то сейчас прямо сказано, что ограничение касается надземных этажей.
Признаки индивидуальных жилых домов
По современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, не учитывается при расчете этажности дома.
Не допускается размещение помещений парильных под спальными комнатами, помещениями для хозяйственной деятельности, в которых обращаются или хранятся горючие вещества и материалы, а также под помещениями, в которых возможно единовременное пребывание более 15 чел.
Разрывы от одноквартирных и блокированных жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани) на приусадебном земельном участке, а также на участках дачных и садоводческих товариществ до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках следует принимать согласно таблице 1 с учетом 6.10.
ТКП 45-3.01-117-2008. Нормы планировки и застройки. Цитаты:
- 6 м — если оба здания сооружены из несгораемых материалов с трудносгораемыми перегородками и кровлями;
- 8 м — между несгораемыми зданиями со сгораемыми крышами;
- 10 м — между трудносгораемыми зданиями со сгораемыми крышами;
- 15 м — между полностью сгораемыми зданиями.
