Рынок офисной недвижимости 2021

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок офисной недвижимости 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2021 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2021 — 2,36 млн, а в 2021 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2021 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2021−2021 гг.

Это интересно:  Наказание За Продажу Алкоголя Несовершеннолетним В 2021

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2021

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2021 года ипотечная ставка продолжила расти. Но затем, достигнув в марте значения в 11,9% на загородное жилье и 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2021 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ.

Среди причин – холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-за повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора.

Это интересно:  Татарстан кому пологается солочная кухня

Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2021 г.

Ключевые выводы исследования

Тем не менее по результатам европейского исследования PwC Emerging Trends 2021 Europe Москва опустилась на одну строчку в рейтинге инвестиционно-привлекательных городов, пропустив вперед Стамбул и заняв 31-е место.

На рынке торговой недвижимости объем вакантных площадей снижается более заметно. В 2021 г. был пик, когда в ТЦ города пустовало порядка 13%, вспоминает Михаил Хорьков, сейчас же показатель на уровне 7%. А в крупнейших торговых центрах он еще ниже, около 6% — это уже немного, говорит эксперт.

Торговые центры и офисники на пороге расслоения

Начато проектирование терминала на станции Гипсовая в районе Серовского тракта. Раньше товарный двор был на станции Екатеринбург-Товарный, но его закрыли, и грузопотоки, которые туда приходили, либо равномерно размазывались по Екатеринбургу, либо ушли в другие регионы. РЖД планирует этот пробел восполнить и в ближайшие пару лет запустить новый терминал. Есть договоренность с компанией «Ролси» о совместной реализации проекта. Еще один крупный проект железнодорожной корпорации — торгово-логистический центр в районе деревни Большое Седельниково. Там планируется крупнейший контейнерный терминал, куда зайдут федеральные и местные игроки. Этот проект позволит региону выйти на принципиально новый уровень, — прогнозирует Виталий Хиль.

Склады в черте города снимают сливки

И добавляет: уровень вакантных площадей в складских комплексах стабильно низок, проекты с хорошей локацией, комплектом документов и высоким качеством строительства вообще в дефиците. Особенно это касается так называемых складов последней мили, находящихся в черте Екатеринбурга. При этом ставки аренды в таких комплексах выше, чем в объектах за ЕКАДом, на 15-20%. По словам Виталия Хиля, иногда ангары класса С в черте города сдают в аренду по цене топовых объектов.

Это интересно:  Сетевой Фильтр Основное Средство Или Материальные Запасы

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

В этом году мы решили провести масштабное исследование рынка недвижимости России. Благодаря живому интересу к исследованию мы получили мнение значительного количества респондентов – ключевых игроков рынка, что и делает данное исследование уникальным и весьма интересным для изучения.

Ввод эксроу-счетов стал основным событием, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в 2021 году. Среди основных последствий участники опроса выделили снижение рентабельности девелопмента (28 %), консолидацию игроков рынка (26 %) и решение проблемы обманутых дольщиков (19 %).

Ключевые выводы исследования

Впервые за последние несколько лет большинство респондентов (69 %) отдали предпочтение приобретению земельных участков с разрешительной документацией или без таковой, а не готовым объектам недвижимости в разной стадии эксплуатации.

Адвокат Виктор

Работаю в юридической отрасли 19 лет, за это время получил значительный практический опыт в разрешении неоднозначных правовых ситуаций. Подготовка документов различной сложности, составление исковых заявлений в суд, представление интересов в суде. Пишите.

Оцените автора
Центр юридических правовых услуг