Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Ситуация На Рынке Комерческой Недвижимости Московской Области 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Но здесь речь идет так сказать, о «вторичном рынке» коммерческой недвижимости. А вот на «первичном рынке» — там, где совершаются сделки со строящимися объектами, по сути, с земельными участками, — ситуация прямо противоположная.
В Северо-Западном округе больше всего цены на вторичное жилье выросли в Калининграде — на 8%, до 62,6 тыс. руб. за кв. м. В Уральском федеральном округе рост на 9% показал Новый Уренгой — квартиры теперь стоят 104 тыс. руб. за кв. м.
Земля и коммерция
При этом аналитики считают, что доля иностранных инвестиций как с Запада, так и с Востока в общем объеме сделок с российской недвижимостью 2021 года составит 20–30%. Речь идет о росте вложений, прежде всего, в регионы. Доля иностранных инвестиций в Москве, по данным Knight Frank, составила около 10%. И это минимум за последние пять лет.
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2021 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.
Тенденции на рынке коммерческой недвижимости
В четвертом квартале 2021 и первом 2021 наблюдался рост спроса на жилую недвижимость, несмотря на повышение стоимости. Обзор показывает, что на рынке коммерческой недвижимости не произошло существенных изменений. Спрос на нее стабилен в последние пару лет. Вырос интерес к офисной недвижимости, так как существует спрос на качественные помещения (если говорить о Москве), а предложение не растет, в отличие от ставок.
Таким образом, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2021 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4-6%. Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10-12%, если исходить из арендной доходности порядка 5-7% годовых и с учетом роста цен на уровне инфляции (около 5%). А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций. (См. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».)
Искусственный ажиотаж вокруг реформы позволил повысить цены на жилье еще до даты Х, а вот затем обещанного апокалипсиса не наступило – ни резкого скачка цен, ни существенного сокращения объемов предложения (хотя девелоперская активность, конечно, снизилась, потому что застройщики постарались запустить максимум проектов до реформы). По данным властей, 67% столичных новостроек до сих пор продолжают строиться по старым правилам. К концу года на эскроу перешло лишь 18% корпусов, еще 2% перейдут в ближайшем будущем, а 13% находят в процессе сдачи в эксплуатацию, сообщил на днях заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. «Переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов в этом году не оказал влияния на столичный рынок жилищного строительства», — констатировал чиновник. (Цитата по ИА «Интерфакс».)
Спрос vs цены в 2021 году
Во-первых, все первое полугодие 2021 г. прошло под знаком поправок к 214-ФЗ, которые должны были вступить в силу 1 июля. Изменение законодательства о долевом строительстве, в принципе, не имеет никакого отношения к «вторичке», однако заявления застройщиков о «непременном резком росте цен после 1 июля из-за увеличения себестоимости строительства» не могли не повилять на настроения участников вторичного рынка.
Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.
💣Тенденции и структура предложения
В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2021 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год
Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.
В 2021 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.
Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом. Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.
Локализация цен
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
На фоне увеличения во II полугодии доли проектов в формате built-to-suit и прогнозируемого объема сделок, доля вакантных площадей, тем не менее, к концу 2021 года сохранится на текущем уровне 3%. Это связано с осуществляемым рядом компаний строительством собственных распределительных центров. По завершении строительства компании переедут в новые объекты, освободив ранее арендуемые складские площади для потенциальных арендаторов. На рынке также сохранится доля спекулятивного девелопмента, объекты которого будут доступны для аренды во II полугодии 2021 года.
В случае сохранения схожей ситуации, в перспективе двух-трех лет мы вероятнее всего будем наблюдать восстановление практики предварительной аренды и покупки площадей, ведь спрос остается стабильно высоким и факторов, способных повлиять на уменьшение объемов не наблюдается. В свою очередь спрос продолжает децентрализацию, доля сделок за пределами Садового кольца и ТТК растет.
Основные показатели офисного рынка и его динамика
Кроме того, до конца 2021 года к открытию запланировано сразу два аутлет-центра на Новорижском шоссе – The Outlet Moscow и Novaya Riga Outlet Village, а также в начале 2021 года планируется открытие аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet на Киевском шоссе.
На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.
Напротив, по мнению Морозова, перемены на рынке коммерческой недвижимости – в лучшую сторону: все больше возникают ситуации локального дефицита (например, в центре столицы), уровень вакантных площадей снижается, ценовые показатели не спешат расти. «Платежеспособность компаний, особенно в столице, лучше, чем у граждан. Не исключено, что те, кто изначально занимался реализацией только жилых комплексов, начнут проекты, в состав которых будет входить качественная коммерческая недвижимость, например многофункциональные комплексы», – говорит эксперт. Тем более что на рынке уже есть девелоперы, которые строят и то и другое, напоминает Люлин. «Возведение жилого здания принципиально мало отличается от строительства зданий коммерческого назначения, такой переход не будет сложным», – считает он. В качестве примера эксперт приводит ГК ПИК, владелец которой Сергей Гордеев заявил о снижении интереса к жилой недвижимости и в то же время анонсировал строительство крупного торгового центра на Павелецкой площади. О постепенном завершении текущих жилых проектов и выходе в коммерческий сегмент также сообщали Capital Group и «Галс-девелопмент».
Строительство многоквартирных домов упало на 7,4%
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета вместо непосредственной передачи денег дольщиками девелоперам – все это чаще заставляет последних смотреть в сторону проектов с офисами или магазинами. «В инвестпортфелях строительных компаний последнюю пару лет (2021–2021 гг.) доля жилой недвижимости только росла. Но с 2021 г. расходы на реализацию таких проектов вырастут, а спрос может снизиться», – полагает гендиректор УК SVN Павел Люлин. С другой стороны, масштабного ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости не запланировано, а спрос на качественные объекты растет.
