Какие Документы Нужны При Продаже Коммерческой Недвижимости

Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Какие Документы Нужны При Продаже Коммерческой Недвижимости. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.

Согласно нормам гражданского законодательства, купля продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленными в статьях 130, 131, 549-558 ГК РФ. Согласно таковым, главным документом, участвующим в сделке, является договор купли продажи (ДКП), который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

• паспорт, представителям – доверенность;
• заявление на регистрацию;
• квитанцию об уплате пошлины;
• договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
• разрешение на покупку от учредителя (для юридических лиц).

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность. Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности. Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

• низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
• отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
• квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

• выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
• история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
• кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
• документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
• документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
• справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

С другой организацией

1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
4. Положение о полномочиях руководителя.
5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
9. Акт об оценке имущества.
10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

Что относится к коммерческой недвижимости?

Обязательное условие для продажи коммерческого помещения любого типа – продавец должен иметь право собственности не только на саму постройку или офис, но и на земельный участок, на котором данное здание находится. В противном случае, владелец земли может в любой момент принять решение о сносе здания.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Проверка собственности

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

• Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
• Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
• Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности. Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир. После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.

Особенности работы с некоторыми объектами

551 ГК РФ, требуется обращаться в Росреестр или МФЦ. Лишь с этого момента договор вступает в силу.
Акт передачи. Он не обязателен по закону, но крайне желателен, поскольку избавляет стороны от возможных претензий по поводу качества переданного объекта.

Сделка между двумя физическими лицами

• Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
• Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.

• Продавец — физическое лицо платит 13 % от стоимости сделки и подает соответствующую декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства.
• Продавец- физическое лицо предприниматель, платит ставку налога, предусмотренную НК в зависимости от выбранной системы налогообложения.
• Продавец – юридическое лицо также уплачивает налог, ставка которого зависит от системы налогообложения предприятия.

В Договоре прописываются не только основные положения, предусмотренные типовым договором, но и учитываются специфические нюансы. Зачастую вместе с объектом недвижимости продается работающий бизнес или действующая компания, что не противоречит действующему законодательству.

3. Регистрация в Гос. Реестре договора продажи коммерческой недвижимости

Любая бизнес-недвижимость, будь то помещение под магазин, офис или подземная автостоянка, должна приносить доход ее владельцу. Поэтому и называется она коммерческой. Как любой бизнес, коммерческая недвижимость продается и покупается, независимо от времени года и состояния экономики.

3 Выписка из единого государственного реестра прав на объект недвижимости поможет исключить обременения и ограничения, наложенные на объект недвижимости.
Договор купли-продажи различных видов имущества, в том числе и недвижимого, выступает всегда в качестве основного правоустанавливающего документа, который может подтвердить переход права собственности от одного владельца к другому.

• паспорт, представитель – доверенность;
• правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
• кадастровый и технический паспорта;
• разрешение супруга на сделку (для приобретённого в браке, имущества);
• разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
• разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

1. Свидетельство о постановке в налоговом органе (ИНН/КПП). 2.Протокол о назначении директора (Решение, если участник в обществе один) или доверенность, подтверждающая полномочия представителя (нотариально удостоверенная), если от имени юр. лица действует не директор + паспорт. 3. Устав и учредительные документы со всеми дополнениями. 4. Свидетельство о гос. регистрации (ОГРН). Если в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, уже имеются копии этих документов, то необходимо представление свидетельств о внесении изменений и дополнений в учредительные документы, произошедших после последнего обращения в Росреестр + текст изменений. 5. Протокол/Решение об одобрении крупной сделки/сделки с заинтересованностью (с 01.09.2014 г.
подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если иной порядок оформления не предусмотрен Уставом или протоколом). 6. Справка о балансовой стоимости отчуждаемого имущества. 7. Сведения ФНС о системе налогообложения юр.лица.

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Продажа коммерческой недвижимости

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Для этого можно использовать различные ресурсы:

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.