Динамика арендных ставок торговых помещений в москве по районам в 2021 году

Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2021 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2021 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2021 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).

В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

В моду постепенно войдут три формата аренды:

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

• строящиеся крупноформатные объекты, запланированные к запуску в 2021-2021 гг.;
• торговая составляющая в группе ТПУ (торгово-пересадочных узлов), которые будут открыты в Москве в связи реконструкцией транспортной системы города;
• высвобождение торговых площадей в рамках реконцепции старых торговых центров.

Основные тенденции и потенциал развития рынка

1. В количественном выражении в Москве больше всего ТЦ площадью до 15 м2 — чуть менее трети всего объема. Доля предложения в сегментах 15–35 м2 и 35–75 м2 немногим меньше — каждый из них занимает по 28% рынка.
2. По объему занимаемых площадей структура прямо противоположная. Крупные комплексы 15–35 м2 и 35–75 м2 имеют доли 40% и 33,5 соответственно. Это вполне объяснимо — их количество ненамного меньше, но общая площадь очень значительна.
3. Больше всего по занимаемой площади в Москве суперрегиональных и региональных торговых центров — 40% и 33% соответственно. Доля комплексов окружного значения меньше — 15%. Специализированные и районные центры занимают еще по 5% рынка.

Структура предложения торговых центров в Москве

Восстановление рынка офисной недвижимости Москвы началось во второй половине 2021 г. При низком уровне строительства, обусловленном падением спроса в 2021–2021 гг., доля вакантных площадей снижается и в ряде районов уже достигла отметки 5%. Такие показатели позволяют говорить о намечающемся дефиците качественных офисных площадей.

• В структуре профилей арендаторов на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 55,6% (прирост за год на 1,6%), fashion-операторы занимают 18,8% (+0,1%), подарки и сувениры — 3,7%, а доли остальных профилей арендаторов не превышают 3%.

Источник: Knight Frank (*По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов: Арбат, Кузнецкий Мост (частично), Никольская, Рождественка (частично), переулки Камергерский, Столешников, Третьяковский проезд, а также несколько зон в районах Якиманка и Замоскворечье.

Динамика предложения и вакансии в стрит-ритейле

• Динамика вакансии разнонаправлена. Отмечается снижение свободных площадей в помещениях стрит-ритейла на Садовом кольце и крупных магистралях. Максимальное снижение на 3,6 п. п. отмечено на Кутузовском проспекте, где доля вакантных помещений составляет на данный момент 21,6% против 25,5% в 2021 году. При этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца и транспортно-пешеходных улицах выросла на 3,4 и 0,3 п. п. соответственно. Рост вакансии оценивается как в пределах погрешности и связан с рядом причин, в частности, ротацией арендаторов, истечением сроков договоров и т.д. На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла Москвы составляет около 30,4 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам среднего торгового центра.
• В структуре площадей арендаторов наибольшее количество помещений имеют площадь в диапазоне 100–200 кв. м: 24% — на пешеходных улицах, 25% — на транспортно-пешеходных улицах, 31% — на крупных магистралях столицы. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. Прирост долей отмечен в диапазонах площадей до 100 кв. м и 100–200 кв. м на всех типах улиц.

В торговых центрах со множеством собственников, таких как «Зеркало», «Силуэт» и др., аренда заметно дешевле: 7–10 EUR за кв. м с НДС за помещения до 50 кв. м. Однако и спросом такие площади не пользуются. Старый формат торговли, которую олицетворяет собой рай­он Комаровского рынка, существенно уступает торговым центрам новой формации и помещениям street-retail.

По данным ГК «Твоя столица», цены для 1-й зоны составили 2060 USD за кв. м, 2-й и 3-й – 1750 и 1450 USD за кв. м соответственно. Статистика показывает, что наиболее востребованными с точки зрения покупки остаются небольшие помещения – более 50% сделок со­ставили помещения площадью до 50 кв. м.

Street-retail: в ходу небольшие помещения

Наибольшей популярностью пользуются объекты с единым управлением, т.е. с одним собственником и квалифицированной управляющей компанией (Galileo, DanaMall, Galleria и др). Такие торговые цен­тры кому попало площади не сдают, проводят настоящие «кастинги» среди потенциальных арендаторов. И сред­ние ставки аренды здесь начинаются от 30–35 EUR за кв. м с НДС, но могут доходить до 100 EUR за кв. м с НДС, если говорить об «островках» в проходных местах.