Обязательное нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в объекте недвижимости было принято с 1 января 2021 года, путем включения соответствующих изменений в Федеральный закон от 13.07.2021 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Что говорит закон?
Хотелось бы рассмотреть случай продажи (дарения) части жилого дома и соответствующей части земельного участка, на котором этот дом расположен. Ведь исходя из норм ст. 42 ФЗ-218, нотариальное заверение сделки отчуждения доли дома необходимо, а доли земли не требуется. Возможно ли разделить данное отчуждение на две самостоятельные сделки?
Продажа частного дома – особый случай
Позднее, в статье 42 Федерального закона был расширен перечень исключений из правила об обязательном нотариальном заверении сделок с долями, что породило слухи о полной отмене такого удостоверения. Однако, это совсем не так.
Также не стоит включать оформление доверенностей о передаче полномочий. Но в простой форме могут оформляться доверенности на получение заработной платы и прочих поступлений, которые имеют отношение к трудовому договору. Также документы об авторском праве, получение пенсионного вознаграждения, стипендий и прочих пособий не требуют участия нотариуса.
Палата нотариусов будет объединять всех нотариусов. Быть ее членом и оплачивать вступительный и членские взносы нотариусам надо будет обязательно. Палата не будет вмешиваться в законную деятельность нотариусов.
Совершенствование процедур нотариального удостоверения в 2021 году
В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
- К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
- Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению Продавца.
Далее, после принятия изменений в устав, общество обязано в течение 5 дней с даты принятия такого решения уведомить об этом территориальный отдел Фонда социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты.
- Принятие решения о купле-продаже
- Предоставить преимущественно право покупки (при наличии других участников)
- Извещение участников о продаже
- Согласовать куплю (продажу) в антимонопольном органе
- Заключить договор купли-продажи
- Уведомить общество о переходе права на долю
- Внести изменения в устав
- Зарегистрировать измененный устав
Принятие решения о купле-продаже
Также, при продаже доли одним участником-физическим лицом, состоящим в браке необходимо согласие супруги (супруга), если доля такого общества нажита в период брака. Как правило, согласие супруги (супруга) выражается в устной форме, но все же рекомендуется, чтобы такое согласие было в письменной форме, во избежание дальнейших проблем.
Федеральный закон «Об ООО» в п.2 ст.21 разъясняет, что под продажей ООО следует понимать изменение владельца 100% уставного капитала или его доли путем оплаты, то есть переход права собственности на уставной капитал или его часть.
Кто может купить ООО
Шаг 1. Ввод в ООО нового участника. Продавец оформляет заявление по форме № Р14001 о своем решении ввести в состав ООО еще одного учредителя. В тексте необходимо отметить, что новый член Общества имеет право приобрести в нем долю. Заявление заверяется у нотариуса (ведь это операция по переделу долей), и подается в ФНС.
Продажа доли ООО с одним учредителем
Предприниматели хорошо знают, что продажа имущества фирмы и самого юридического лица – это разные вещи. Реализация материальных активов ничем не отличается от обычных сделок купли-продажи любого товара. А вот отчуждение фирмы регламентируется совсем другими законодательными актами.
По действующим правилам, если участвующая в сделке недвижимость принадлежит одному собственнику, удостоверение нотариуса для покупки, продажи или ипотеки не требуется. До 31.07.2021 если правами на объект обладали сразу несколько человек, то сделки с общим имуществом подлежали нотариальному удостоверению. Такое правило было установлено в 2021 году Законом № 172-ФЗ и распространялось на все виды сделок с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности.
Основная причина отмены нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью – желание законодателя снизить совокупные затраты граждан на обслуживание ипотечных жилищных кредитов (займов), в том числе при их реструктуризации.
Что меняется в сделках с долями у нотариуса
- сделки при отчуждении или передаче в ипотеку всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- договоры с кредитными организациями (банками) об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость.
