Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка недвижимости класса c 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В Минске, как сообщил Белстат, за полугодие 2021 года возвели 277 тыс. квадратных метров жилья (109% от плана на 6 месяцев), в том числе для состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий — 49,8 тыс., с господдержкой — 41,6 тыс., арендного жилья — 8,7 тыс., для многодетных семей — 26,7 тыс. квадратных метров, а индивидуального жилищного строительства — более 20 тыс.
О строительстве нового жилья
Аналитик Артем Сахаревич отмечает, что в начале года была чрезвычайно высокая покупательская активность, затем она стала резко падать. За июнь прошло 1074 сделок и это довольно средний показатель.
На рынке недвижимости затишье
Срабатывает и спекулятивная причина. Те, кто в 2021-2021 годах покупал жилье с целью перепродажи, сейчас могут получить 10-15% прибыли. Этим активно пользуются, так как не верят в то, что цена будет и дальше расти так же быстро, как последний год, сказал Артем Сахаревич.
Динамику рыночных цен на различных сегментах коммерческой недвижимости г.Минска нагляднее демонстрируют индексы с исключенной сезонностью, представляющие из себя отношения абсолютных значений за тот или иной период (квартал рассматриваемого года) к аналогичному периоду прошлого года. Диаграммы 1-2 показывают, что динамика индексов на сегментах коммерческой недвижимости и динамика индекса цен предложения квартир в городе Минске в целом совпадают. В силу данного обстоятельства дальнейший анализ производился исходя из обзора характера динамики цен на жилом сегменте.
Почему нам доверяют уже 22 года?
В сегменте торговой недвижимости город Минск в плане обеспеченности торговыми центрами почти не отличается от других столиц Восточной Европы. Как и ожидалось, размеры арендных ставок имеют прямую зависимость от обеспеченности городов торговыми объектами и уровня доходов населения. При этом те города, у которых насыщенность торговыми помещениями выше, имеют более низкие арендные ставки, несмотря на относительно высокий уровень доходов населения.
Разработка бизнес-плана для «Crown Plaza»
Исторический обзор динамики рыночных показателей Республики Беларусь показывает очень тесную зависимость экономики Республики Беларусь от динамики цен на сырье (в частности – нефть) и от курса валют в Российской Федерации. Сравнительный анализ динамики цен на жилье в г.Москве, курса российского и белорусского рублей относительно доллара США (см. диаграммы 3-6), а также стоимости нефти показал, что:
Такая же ситуация сложилась с продажей офисной недвижимости. Объем предложения – 70–160 тыс. кв. м административных помещений в месяц. Из них 10–20 тыс. кв. м – в бизнес-центрах. В структуре предложения продажи преобладают небольшие офисные помещения в пределах 50–100 кв. м в бизнес-центрах классов «В» и «С». Это связано с тем, что основными покупателями и продавцами офисов являются физические лица, которые приобретают коммерческую недвижимость в инвестиционных целях.
С начала этого года в Минске зарегистрировано порядка 350 сделок купли-продажи административных помещений совокупной площадью более 33 тыс. кв. м. При этом на долю бизнес-центров приходится только 9,3 тыс. кв. м, а остальное – помещения, встроенные в другие объекты недвижимости. Их преобладание в числе проданных объектов объясняется тем, что они могут при необходимости использоваться как торговые, для оказания услуг и т.п. А поскольку основными покупателями выступают инвесторы (для последующей сдачи в аренду), то такая универсальность имеет важное рыночное преимущество.
Встроенные помещения покупают чаще
В настоящее время владельцы офисов старше 5–6 лет могут чувствовать себя неплохо, но в долгосрочной перспективе им будет все сложнее конкурировать с новыми зданиями с точки зрения привлекательности для потенциального арендатора и покупателя при необходимости продажи. По мере того, как на рынке появляются свежие деловые центры, спрос на устаревшие помещения падает. В зоне риска находятся офисы 1990–2000-х гг. постройки, расположенные вдали от транспортных узлов и станций метро.
Павел Липкин: Уже в этом году доля ипотечных сделок у многих застройщиков составила порядка 50%, а у некоторых достигла 70%. Ожидается, что этот рост продолжится и в следующем году. Как минимум, за счет снижения ставок по ипотеке.
Вторичный рынок
Никита Евтушенко: Покупайте квартиру, исходя из собственной текущей ситуации. Есть что-то подходящее – берите, нет – лучше подождать, пока появится. Даже если цены вырастут, это будет не столь значительный рост, чтобы ради мнимой экономии соглашаться на первое же попавшееся предложение.
Что ждет рынок первичной недвижимости?
Застройщики массово получали разрешения на строительство до введения поправок в 214-ФЗ, поэтому пока рынок перенасыщен. Идти на вывод проекта просто ради вывода смысла нет, скорее застройщики будут придерживать новые комплексы и выводить их в продажу по мере необходимости. Иначе есть риск, что квартиры окажутся невостребованными.
Начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний « Твоя столица» Юрий Попов отмечает, что ежемесячно в Минске предлагается примерно 200−230 тыс. кв. м встроенных коммерческих помещений, из них торговых объектов на вторичном рынке — порядка 85 тыс. кв. м ( 340 помещений), административно-торговых объектов на «вторичке» — около 70 тыс. кв. м ( 220 помещений) и в жилых домах строится порядка 75 тыс. кв. м помещений.
На рынке офисов драйверами оставались « айтишники», а девелоперы стали богами
Спикер называет и некоторые другие тенденции, которые будут наблюдаться на рынке в 2021 году. Среди них: рост числа коворкингов и возможный выход WeWork, увеличение числа крупных арендаторов и рост количества сделок покупки офисов как самими IT-компаниями, так и инвесторами для них.
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
Партнер, управляющий директор компании Colliers International в Беларуси Денис Четвериков отмечает, что в 2021 году в республике росли основные макроэкономические показатели, которые внушали оптимизм и оказывали положительное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости.
Сдача объекта Январь 2021 года – складской терминал класса А общей площадью склада 38 000 м 2 ООО «Халекс» п. Дрозово (Минский р-н) — тип проекта built to suit/спекулятивный, законтрактовано (договор долевого строительства) 28 000 м 2 ;
Разрабатываемые площадки под склады класса А:
Как мы видим потенциальный спрос и предложения новых проектов движутся довольно гармонично относительно друг друга с небольшой погрешностью. Необходимо понимать, что дополнительный спрос будет формироваться в течении 2021 года, но и в это время будут выходить новые проекты на рынок. Соответственно в ближайшие два года рынок складской недвижимости будет развиваться синергетически, но на грани, и любое изменение в экономической ситуации в лучшую или худшую сторону будет влиять на спрос и предложение. Понимая это, собственники и девелоперы будут держать рыночные ставки на предельно высоких значениях пока наблюдается положительная динамика и стабильность в этом сегменте, так как «отскок» вниз по арендным ставкам очень вероятен при рецессии экономики.
Основные сделки со складской недвижимостью класса А. III квартала 2021 года.
Склады класса B (B +) — одноэтажное складское здание, прямоугольной формы, ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, высота потолков рабочая от 7 метров, регулируемый температурный режим, система вентиляции, расположение вблизи МКАД.
В Китае, Индии и на Ближнем Востоке появятся новые города, построенные с применением экологически эффективных технологий, менее губительных для окружающей среды. Корпорациям, частным инвесторам и государству придется объединиться для создания этих городов и их инфраструктуры. Только совместная работа с государством поможет смягчить риски запланированных грандиозных проектов: Masdar City Jaypee Greens Sports City в Индии, Sejong City в Южной Корее и прочих.
Значительные демографические изменения создадут новые ниши на рынке
Частный капитал займет место банков и страховых компаний, как результат мер, направленных на ограничение их операций с реальными активами. Согласно Basel III — документу Базельского комитета по банковскому надзору, и закону Додда Франка, ужесточаются требования к капиталу банка и вводятся новые нормативные требования по ликвидности. Эти законы направлены на повышение качества управления рисками в банковском деле, что должно укрепить стабильность финансовой системы в целом. Директива ЕС «The Solvency II Directive» ограничивает возможность страховых компаний инвестировать в недвижимость, в то время как, азиатские компании не ограничены в инвестициях.
Новые технологии изменят лицо рынка
Поскольку преуспевающие города привлекут большое количество жителей, цена за квадратный метр недвижимости высокого класса продолжит расти. Жилье станет менее доступным, большое количество людей будет жить в крошечных апартаментах. Застройщикам придется эффективнее использовать ограниченное пространство. В то же время новые строительные технологии, а именно сборные дома и позволят создавать дешевое, экологичное и быстро изготавливаемое жилье.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
В моду постепенно войдут три формата аренды:
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Павел Липкин: Уже в этом году доля ипотечных сделок у многих застройщиков составила порядка 50%, а у некоторых достигла 70%. Ожидается, что этот рост продолжится и в следующем году. Как минимум, за счет снижения ставок по ипотеке.
Вторичный рынок
Комментарии дают руководитель отдела первичной недвижимости Павел Липкин, руководитель отдела вторичной недвижимости Екатерина Ермолова, руководитель отдела рекламы и маркетинга Никита Евтушенко и ипотечный специалист Юлия Щеголева.
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году
Застройщики массово получали разрешения на строительство до введения поправок в 214-ФЗ, поэтому пока рынок перенасыщен. Идти на вывод проекта просто ради вывода смысла нет, скорее застройщики будут придерживать новые комплексы и выводить их в продажу по мере необходимости. Иначе есть риск, что квартиры окажутся невостребованными.
