— Думаю, веди диалог специалист, который на всех тонкостях подобных сделок собаку съел, все было бы на мази, — говорит Станислав. — Видимо, придется пожертвовать некоторой суммой взамен на спокойствие и гарантию качества.
— За пять месяцев этого года Минюстом проведены три плановые проверки. В первом случае в отношении организации вынесено предписание по устранению нарушений законодательства о риэлтерской деятельности, во втором — прекращен срок действия лицензии, в третьем — проверка только завершена, решение еще не принято.
Правила додумывают под себя
— Приватизированную квартиру продать было сложно. Приходилось составлять целые цепочки со множеством операций. Владельцам жилья реализовать такую сложную схему было не под силу. Поэтому к посредникам охотно обращались. Настоящая эра продаж жилья наступила только в 1994—1996 годах. Начала развиваться и сфера риэлтерской деятельности, заниматься которой могли как фирмы, так и частные предприниматели. Сделки по купле и продаже исчислялись тысячами. Но взаимоотношения между участниками рынка ничем не были определены — весь рынок недвижимости напоминал «Комаровку».
Минувшей осенью минчанка Анна купила квартиру на улице Карастояновой. Сделка совершалась при посредничестве агентства недвижимости, услугами которого воспользовался продавец. Девушка утверждает, что ее буквально вынудили подписать договор на оказание риелторских услуг, в которых она не нуждалась. А когда отказалась эти услуги оплачивать — получила повестку в суд. С учетом штрафа, пени и услуг адвоката сегодня Анна должна «Твоей столице» около 3000 рублей. Рассказываем, почему так вышло, и приводим мнения сторон.
«Если не заключаете с нами договор — проходите мимо»
Примерно через полгода после покупки квартиры Анна получила повестку в суд. При рассмотрении дела ключевую роль играл заключенный договор на оказание риелторских услуг с подписями сторон. Как ни крути, выходит, что покупатель обязался заплатить 45 базовых величин, но перечислил только 10.
«Доказательств принуждения подписания договора не предоставлено»
— Агентство недвижимости не имеет права навязывать свои услуги, если покупатель не желает ими воспользоваться, и не имеет права отказывать в покупке квартиры в случае отсутствия у покупателя договора на оказание риелторских услуг. Так что, если риелторы отказываются сопровождать сделку и не дают возможности вести переговоры с продавцом на основании лишь того, что покупатель не заключил договор, — это явное нарушение. Если покупатель сталкивается с подобным отношением к себе — необходимо писать жалобу в Министерство юстиции. Минюст за это уже наказывал агентства недвижимости, некоторые из них лишились лицензий.
Евгений Палько, московский частный риэлтор для форума ners.ru::
— Во многих агентствах устанавливаются планы по продажам таким образом, что брокерский процент зависит от выполнения плана. Частники же получают весь куш целиком. Однако, чтобы быть успешным брокером-одиночкой, нужно иметь большую клиентскую базу и своих «поставщиков» хороших заказов.
Частник
Указанная зарплата — это не стабильный оклад, а комиссия от общей суммы, которую берет риэлтор. А это 3-6% от суммы сделки при продаже объекта и 50-100% — при аренде. В агентствах постоянную зарплату не обещают: доход риэлтора зависит только от того, сколько сделок он закроет. Если месяц выдался неудачный и сделок нет, агентство не выплачивает ничего.
Что выгоднее: работать в агентстве или на себя?
Мы изучили вакансии в этих городах через рекрутинговые сайты (Hh.ru, Superjob.ru и Gorodrabot.ru) и оказалось, что на оклад риэлтора напрямую влияет экономическое развитие города: минимальная зарплата в Москве или Санкт-Петербурге равна максимальному заработку из Волгограда или Якутска. Мы сравнили максимальные зарплаты агентов в регионах и получили вот такой разброс:
Я думаю, что этот дом купят китайцы, которые приехали сюда не на один год, а постоянно работают, привезли свою семью. Зачем им арендовать жилье, если можно иметь свой дом и пользоваться всеми услугами, которые тут предоставлены?
Один из резидентов парка — China Merchants Group — помог людям и заасфальтировал дорогу в деревне Быкачино. Кроме того, для местных жителей с развитием парка появляется возможность устроится на постоянную работу или подработать по соседству с домом. В дальнейшем, с запуском новых предприятий, с развитием социальной инфраструктуры таких возможностей будет еще больше.
«У местных появится еще больше возможностей устроиться на работу»
— После строительства « Великого камня» жизнь в Быкачино очень изменилась. Раньше это была деревня деревней, никакой инфраструктуры. А сейчас все стало практически как в городе, и это хорошо, — уверен Дмитрий. — Нашу деревню обещали не трогать, только развивать. Единственное, что сам населенный пункт, может быть, будет называться по-другому, как район « Великого камня». Это все, что нам грозит. А так сноса никакого не будет.
Руководствуясь такими рассуждениями, мы общались только с теми риелторами, которые не настаивали на подписании договора и уверяли, что все расходы возьмет на себя покупатель. Ждать долго не пришлось. Наша покупательница, искренне недоумевавшая, как можно обойтись без риелтора, заплатила «и за себя, и за того парня». Все заботы по оформлению сделки взял на себя агент с ее стороны. Мы потратили 15 минут на получение выписки с лицевого счета и ксерокопию документов. Еще несколько часов заняло снятие наличных и оформление сделки. Сегодня процедура регистрации договоров купли-продажи значительно упрощена.
Нам повезло: подходящую по всем параметрам квартиру продавал напрямую собственник. По нашей просьбе он заранее предоставил нужные документы, в том числе подробную выписку из лицевого счета, полностью иллюстрировавшую историю квартиры. За несколько дней до оформления сделки мы отнесли бумаги регистратору, обязанность которого состоит в том, чтобы проверить законность сделки. А сэкономленные 120 базовых величин, или 1800 долларов, пришлись нам как нельзя кстати. После покупки начался еще один нелегкий период под названием «ремонт». По грубым подсчетам, благодаря самостоятельной продаже и покупке квартиры мы сэкономили около 4 000 долларов.
Безопасная покупка: государственные регистраторы обязаны выявлять подводные камни
Конечно, существуют особенно сложные случаи, например, когда выясняется, что собственник недееспособен. Но сможет ли предотвратить такую ситуацию риелтор? По словам специалистов агентства по государственной регистрации, более полную картину, чем они, не сможет предоставить никто. Поэтому риелторы нужны скорее для подбора вариантов, нежели для проверки сделки.
Продвинутые агентства используют платные базы собственников, такие как WINner. Но даже покупка доступа на три месяца (средний срок продажи) обойдется лишь в 15 тысяч рублей, что на порядок ниже стоимости услуг риэлтора.
Что входит в услуги риелтора
Кроме затрат на просмотр новых объявлений (примерно 20 минут в день), в комиссию агентства включены расходы на оформление и юридическую проверку документов. Однако, реальная стоимость таких расходов не превышает 5 тысяч рублей: 3-4 тысячи за консультацию юриста и проверку документов, еще 1-2 тысячи за составление договора купли-продажи.
За что еще придется платить
Почему-то, купле продажа недвижимости россиянину кажется делом хлопотным и трудоемким. Люди готовы платить комиссию агентствам недвижимости и прочим деятелям, лишь бы те избавили их от надуманных проблем. В действительности же траты на посредников ничем не оправданы, а оформить продажу земельного участка можно самостоятельно, сэкономив при этом до 20% от суммы сделки. Ниже я расскажу, сколько на самом деле стоят услуги риэлтора и о других комиссиях агентства недвижимости.
- опыт работы – чем больше стаж работы, тем выше средняя заработная плата специалиста;
- наличие определенных умений – скорость подбора квартиры, качества выполнения работы, возможность предоставления дополнительных услуг;
- сегмент рынка;
- операции с недвижимым имуществом;
- изменения в законодательстве;
- состояние рынка и экономики страны на момент заключения сделки.
Однако не всегда ненормированный рабочий день – это хорошо. Клиент может пожелать посмотреть дом или квартиру и поздно вечером, и выходной, и в праздник. Кроме того, риэлтору желательно иметь личное средство передвижения, так как на общественном транспорте передвигаться по большому городу неудобно и долго.
Сколько зарабатывают риэлторы в России
- ненормированный рабочий день – агентства не устанавливают определенные часы работы, поэтому специалист может работать в удобное для себя время;
- есть возможность подрабатывать, сопровождая сделки как частное лицо;
- существует много агентств недвижимости в любом большом городе, поэтому квалифицированному специалисту нетрудно найти себе работу.
Выше перечислены основные услуги, которые риэлторы предоставляют своим клиентам. Однако каждый специалист может дополнять или сокращать список по своему усмотрению. Поэтому об условиях нужно договариваться индивидуально.
Некоторые клиенты полагают, что сделки с недвижимостью невероятно сложны, и простому человеку не удается в них разобраться. Однако профессия риэлтора имеет не лучшую репутацию в нашей стране. Это связано с тем, что в нее приходят люди без специального образования. Неудивительно, что в своей работе они допускают различные ошибки, которые в итоге приводят к разочарованиям со стороны клиентов.
Нужно ли обращаться?
Например, неопытный специалист не берется за сложные сделки, поэтому его гонорар может быть ниже, чем у коллег. Однако вся сумма, которую выплачивают клиенты в виде комиссионных, достается именно ему. С агентством делиться не приходится.
