На практике УК сталкиваются с возникновением отрицательной разницы между общедомовым потреблением коммунального ресурса по ОПУ и индивидуальным потреблением за расчетный период, допустим, по причине невозможности единовременного снятия показаний ИПУ во всех помещениях МКД и использования в связи с этим при расчете данных, не соответствующих фактическому потреблению, либо предоставления потребителями некорректных сведений. В связи с этим возникает необходимость последующего перерасчета объема КР на СОИ на отрицательную величину, однако РСО в этом отказывают. Важно, что судьи зачастую их поддерживают, аргументируя это тем, что пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения не предусматривает случаев перерасчета ранее выставленных объемов коммунального ресурса поставщиком исполнителю. Приведем примеры.
Если МКД оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета соответствующего коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества дома, объем КР на СОИ, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения (Vд), определяется на основании показаний ОПУ за расчетный период (а это расчетный месяц) по следующей формуле:
Вступление
Если фактическое потребление электроэнергии на ОДН меньше объема электроэнергии, потребленной в жилых и нежилых помещениях МКД, обязательства УК по оплате объема электроэнергии, потребленной на ОДН, перед РСО равны нулю и суммы, возникшие в результате выявления «отрицательного баланса по МКД», при расчете объема обязательств УК не учитываются. При этом действующее законодательство не содержит норм, обязывающих РСО при расчетах с УК или потребителями учитывать объемы электроэнергии, потребленной на ОДН, принявшие отрицательное значение
Договор считается заключённым с момента, когда РСО получит от управляющей организации подписанную оферту (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Это же подтверждает п. 15 Правил N 124: договор ресурсоснабжения вступает в силу в день, когда его подпишет вторая сторона.
Хотя у РСО есть все возможности заключить договор ресурсоснабжения с УО, на практике многие забывают это сделать и сразу начинают выставлять счета на оплату сверхнормативного ОДН. Такая ситуация неправомочна.
Порядок заключения договора между УО и РСО
Отказ от исполнения договора должен быть точным, недвусмысленным и не предполагающим различных толкований. Другая сторона должна понять, что РСО не намерена далее исполнять принятые на себя обязательства и желает их прекратить.
В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.
2) при прекращении договора на поставку коммунальных ресурсов между РСО и управляющей организацией (установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Аналогичное основание было в подпункте «е» пункта 17 ПП РФ от 06.05.2021 №354. Однако между этими основаниями есть следующие отличия (условия):
Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс
Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.2021 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».
Исходя из положений частей 1, 2.3, 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление МКД включает предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, за качество которых управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме.
О суде
В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
ОБОБЩЕНИЕ судебной практики, связанной с рассмотрением споров о взыскании задолженности за оплату электроэнергии, потребленную на общедомовые нужды и на содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе, сверх норматива потреблен
На практике по состоянию на 01.07.2021 ОАО «Секавказэнерго» стоимость ОДН включает в состав платы за электроэнергию собственникам жилых и нежилых помещений в МКД, поэтому исковых заявлений о взыскании с управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов стоимости ОДН в рассматриваемом периоде не поступало. Вместе с тем, следует ожидать их значительное поступление.
Последующий факт погашения задолженности не является препятствием для прекращения действия указанного договора по инициативе РСО, за исключением случая полного погашения долга до вступления в силу судебного акта.
Вопрос по теме
Во-первых, при наличии прямых договоров между РСО и собственниками помещений организация, занимающаяся управлением домом, должна учитывать, что ее обязанностью является обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме, к предоставлению коммунальных услуг. При этом неважно, когда был заключен договор управления домом.
Во-вторых, лица, осуществляющие управление МКД, обязаны (в порядке, который должно установить Правительство РФ):
— предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (если таковые поступают от собственников и нанимателей помещений) и ОПУ, установленных в МКД. В обратной ситуации — когда показания ИПУ собственники или пользователи помещений передают РСО — данная информация должна предоставляться в том числе с использованием ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающей организацией лицу, управляющему МКД;
— осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в доме;
— принимать от собственников и нанимателей помещений обращения о нарушении требований к качеству коммунальных услуг и непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;
— взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений по нарушениям, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, который опять же должно прописать Правительство РФ;
— обеспечивать РСО доступ к общему имуществу в МКД для приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг.
Обозначим еще один важный момент, закрепленный в п. 6 ст. 3 Федерального закона N 59-ФЗ. Если лицо, занимающееся управлением МКД, выставит собственникам, нанимателям помещений в доме платежные документы для внесения платы за коммунальные услуги за период после заключения РСО с собственниками прямых договоров, у него возникнет обязанность уплатить собственникам и нанимателям штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате. Ответственности можно избежать в случае устранения нарушения до внесения пользователем платы за коммунальные услуги на основании «неправильных» платежных документов. По всей видимости, речь идет о выставлении новых платежных документов, содержащих необходимые сведения. Пользователи, внесшие плату на основании «неправильных» платежек, признаются надлежащим образом исполнившими обязанность по оплате коммунальных услуг, поэтому к ним не применяется мера ответственности в виде уплаты пеней, предусмотренная ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Следует обратить внимание, что в норме отсутствие ответственности не ставится в зависимость от того, своевременно ли внесена плата. Полученные от пользователей суммы должны быть перечислены РСО.
Вопрос по теме
Причиной заключения прямого договора может стать односторонний отказ РСО от исполнения договора ресурсоснабжения (договора на оказание услуг по обращению с ТКО), заключенного с лицом, осуществляющим управление домом, в связи с наличием признанной этим лицом или подтвержденной судебным актом, вступившим в законную силу, задолженности перед РСО как минимум за два месяца.
Точнее, речь идет о среднемесячной величине обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, получаемой путем деления суммы обязательств за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, на 12. Если взаимоотношения между УК (ТСЖ, ЖК) и РСО длятся менее 12 месяцев, расчет среднемесячной величины обязательств производится с учетом фактического количества месяцев исполнения договора. Сумма долга, равная двойной среднемесячной величине обязательств или превышающая ее, — основание для прекращения (и, как следствие, изменения или расторжения) договора ресурсоснабжения, заключенного РСО с лицом, управляющим МКД.
В настоящее время готовится законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», в котором особое внимание уделяется предстоящему переходу к новой системе договорных отношений между РСО и собственниками или арендаторами жилых и нежилых помещений в МКД. В частности, Жилищный кодекс будет дополнен статьей 157, пункт 2 которой предусматривает, что договоры снабжения МКД коммунальными ресурсами «заключаются ресурсоснабжающей организацией с каждым из собственников помещения в многоквартирном доме, действующим от своего имени».
До проведения общего собрания владельцев помещений о выборе способа управления домом, заключения договора управления и начала поставки коммунального ресурса по договору, заключенному между УО и РСО, поставщиком коммунальной услуги признается РСО.
Кто оплачивает сверхнормативный ОДН
Обзор судебной практики по сверхнормативному ОДН доказывает, что суд не признает за РСО права перевыставлять счета за превышение установленных нормативов на управляющую компанию или ТСЖ, если до сих пор действуют прямые договоры поставки энергоресурса, заключенные между РСО и конечными потребителями услуги.
