- свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
- проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей;
- договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;
- специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.
Некоторые компании размещают их на своих сайтах, а некоторые неохотно показывают их во время встречи с клиентами. Готовьтесь, что после вашего запроса, вас будут спрашивать, не работаете ли вы в сфере недвижимости=)
- как минимум, в одном печатном издании, который выходит в пределах административно-территориальной единицы, где будет строиться жилой дом;
- в местах, доступных для ознакомления с декларацией лиц, заинтересованных в строительстве новых квартир;
- на сайте и информационных стендах исполнительного комитета, выдававшего разрешительную документацию застройщику.
Договор долевого строительства: на что обратить внимание
В договоре долевого строительства есть ряд обязательных пунктов, на которые стоит обратить внимание при его изучении. Будет здорово, если копию (которую застройщик опять же обязан вам дать) вы посмотрите вместе с юристом. Как правило, это излишне, застройщики стараются блюсти свою репутацию, но для самоуспокоение профессиональная консультация не помешает.
После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру. [∗] пункт 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2021 № 156
Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость квартиры при её таком приобретении будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.
Содержание
- должна быть определена конкретная подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
- реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат Например, затраты на изготовление техпаспорта на дом, государственную регистрацию дома, эксплуатацию квартиры до её передачи гражданину, оплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства;
- реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;
- срок исполнения обязательств по договору;
- стоимость строительства 1 м 2 общей площади квартиры;
- цена квартиры (цена договора);
- размер и порядок внесения денежных средств гражданином;
- гарантийный срок на квартиру (не меньше 5 лет);
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- обязательство застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям;
- порядок приемки-передачи квартиры;
- основания досрочного расторжения договора;
- порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- другие условия по соглашению сторон.
- за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
- интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2021 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
- в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
- ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
- в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
- в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
- договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.
Риски, преимущества и недостатки
Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.
Заключение договора долевого участия
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
«Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости».
Долевое строительство
Важно! Если по отдельным пунктам возникают сомнения или вы нуждаетесь в подробном их разъяснении, не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику компании, либо юристу. Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства.
В день подписания договора захватите с собой профессионального юриста
Долевое строительство в Минске – одна из трех законных схем приобретения жилья (плюс жилищные облигации и участие в ЖСК). Несмотря на многочисленные риски, связанные с процедурой «долевки», этот способ обрел в РБ широкое распространение. И неудивительно, ведь ДДУ ( договор долевого участия ) подразумевает под собой фактическую рассрочку на период строительства. Инвесторы могут вносить всю сумму единоразово, но делать это стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в застройщике и своевременном вводе дома в эксплуатацию.
После подачи документов регистрация перехода прав происходит в течение 30 дней, если у сотрудников Росреестра не будет к ним претензий. В противном случае оформление свидетельства может затянуться. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей.
Сроки и пошлина
Юридическое или физическое лицо может заключить договор и вложить капитал в строительство здания в обмен на дальнейшее получение помещений коммерческого назначения, поэтому важно правильно оформить договор долевого участия (ДДУ), а также выбрать подходящий объект и застройщика.
Выбор объекта
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на коммерческий объект;
- кадастровый паспорта здания;
- документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- доверенность на представителя от юридического лица, если покупатель — юрлицо;
- документ о государственной регистрации, если покупатель — юрлицо;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на покупку, если покупатель физическое лицо.
📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.
Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ
Что влечет запрет ДДУ с 2021 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.
