Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Тенденции на рынке аренды офисных помещений за 2021 год». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
Хотя общий вывод все-таки таков: прогнозировать, что будет с рынком коммерческой недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас сложно. Нужно достичь дна и уже потом, осознав масштабы проблем, от него отталкиваться и искать новые векторы развития», — говорит эксперт.
Снижение ставок и изменение условий договоров
На рынке складской недвижимости ставки аренды упали в этом году на 14%, с $135 за кв. м в год до $115 за кв. м в год. Спрос упал на 30% по сравнению с прошлым годом, рассказывал директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев.
Рекордный ввод и пустующие помещения
Еще летом опустение Тверской стало очевидным. Со временем ситуация не улучшилась: арендаторы продолжают уходить с центральной улицы Москвы из-за экономической ситуации, новых законов и политической напряженности, которая отпугивает иностранных арендаторов. Об этом «Газета.Ru» подробно рассказывала ранее.
Средневзвешенная ставка на вакантные площади в бизнес-центрах класса А составила 1 252 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В — 742 руб./кв.м, В+ — 838 руб./кв. м, в бизнес-центрах класса С — 446 руб./кв. м. Наибольший рост ставок в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в бизнес-центрах класса В, это связано с выходом на рынок двух новых объектов по ул. Ершова, 76/1 (Советский район) и Ямашева, 45а (Ново-Савиновский), а также ростом ставок в МФК «Квартал» по ул. Чистопольской, 11 (Ново-Савиновский).
— В Казани очень давно, более 5 лет не вводились высококачественные объекты, и за это время на рынке скопилось много неудовлетворенного спроса. Мы с коллегами по недвижимости, имея заявки на 3—4 тыс. кв. м по классам А и В+, просто не могли их удовлетворить, поскольку не было таких качественных площадей. Поэтому спрос на текущий момент стабильно высокий, и, в принципе, есть перспектива для роста рынка. Казань на текущий момент смело сможет проглотить еще 10—12 тыс. кв. м качественных площадей. К тому же, учитывая темпы развития инвестиционной привлекательности, наметилась тенденция перевода бэк-офисов федеральных компаний из столиц в регионы, им требуются достаточно крупные площади. В связи с этим рынок офисной недвижимости Казани будет развиваться и дальше, — отметила управляющая URBAN Business Center, член офисного комитета РГУД Анна Ложкина.
Динамика ВВП
В июне 2021 года рост инфляции существенно замедлился — до 4,66% г/г в сравнении с предыдущими месяцами текущего года: 5,1% в мае, 5,2% в апреле и 5,3% в марте, что оказалось ниже прогнозного диапазона Минэкономразвития России.
По предварительным итогам 2021 года общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв.м (GLA – 6,3 млн кв.м). В 2021 году было введено в эксплуатацию 269 000 кв.м (GLA – 108000 кв.м), что на 20% ниже показателя 2021 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2021 год – на 20%, 2021 год – 2%, 2021 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2021 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.
Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2021 году
Минимальный размер ставок на площади стрит-ритейл в 2021 году не изменился и составил 30 000 руб. за кв.м в год на рассмотренных улицах. Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 000 до 45 000 руб. за кв.м), Новом Арбате (с 60 000 до 40 000 руб. за кв.м), на Мясницкой (с 55 000 до 45 000 руб. за кв.м). Увеличение нижнего порога на Пятницкой – с 30 000 до 36 000 руб. за кв.м. Ставки аренды на Кузнецком мосту – расширение коридора – снижение нижней границы с 70 000 до 65 000 за кв.м в год и увеличение верхней с 200 000 до 220 000 руб. за кв.м в год. Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8% — 20%, в зависимости от улицы.
Динамика доли вакантных площадей в Московском регионе
Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Большая Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.
Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.
📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2021 год
В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2021 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.
🔹Влияние макроэкономических факторов
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2021 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Автоматизация будет активнее применяться для выполнения рутинных задач. Поскольку трансформируется сам подход к выполнению работы, наблюдается повышенная необходимость в талантливых специалистах, способных к эмпатии, а также креативному и стратегическому мышлению.
Потребность в кадрах с гуманитарным и художественным образованием вырастет на 10%, а навыки сторителлинга, дизайна и создания контента станут все более востребованными в компаниях. Популярность STEM-образования также продолжит расти.
Профессиональные навыки
К 2022 году Agile-подходами станут пользоваться не только производители программного обеспечения. Я ожидаю, что 80% предприятий и офисов управления проектами (PMO) будут также стремиться к внедрению agile-методологий.
