И здесь существует неопределенности – если в ходе аграрной конференции президент Украины В. Зеленский сообщил, что владеть землей разрешено только украинцам, то А. Гончарук, украинский премьер-министр уточнил – юридическим лицам разрешено приобретать земли и оформлять в собственность, в том числе, если бенефициаром является иностранное юридическое лицо. Однако такое положение еще не получило конечного одобрения, но заложено в законопроекте, вокруг которого сейчас ведутся дискуссии.
Рынок земли в Украине – когда отменяется мораторий?
По мнению автором правительственного закона, документ четко сформирует понятие законодательного поля для введения оборота земельных участков с/х назначения. Второй важный момент – проект предусматривает возможность собственников свободно распоряжаться своим имуществом, а это, кстати, конституционное право, которое ранее реализовать было невозможно.
Рынок земли в Украине – отмена моратория на продажу
Теперь к иностранным инвесторам, которым законодательно будет разрешено принимать участие в торгах землей. Еще до своего открытия рынок земли в Украине продолжает привлекать иностранный капитал в сельское, лесное, рыбное хозяйство. Украинский агробизнес получает существенную поддержку из оффшорных юрисдикций.
Вспомните, несколько лет назад стоимость доллара была около 30 рублей. Сегодня же цена за доллар увеличилась в 2 раза и один доллар стоит около 60 рублей. Предположим, что у вас в то время были доллары. Если бы вы оставили доллары при себе, то вы бы разбогатели, так как вы смоли бы себе позволить в два раза больше на те же доллары.
Что будет с ценами на квартиры в 2021 году
Это значит, что в месте, где проблемы с работой, откуда люди переезжают в другие места, цена на недвижимость постепенно падает, так как никто в таких местах квартиры не арендует, а покупателей на предлагаемые объекты просто нет. И не важно, будут продавцы ставить цену 1 миллион или 100 тысяч – без разницы. Если люди хотят уехать, чтобы найти работу, а конкретное место работы не дает, то и квартира в таком месте ничего не стоит.
Что будет с ценами на жилье в 2021 году
А с другой стороны, в связи с новыми поправками к закону о долевом строительстве и постепенным переходом на проектное финансирование строительства цены на новостройки также будут расти за счет существенного увеличения затрат на сам процесс строительства.
С января 2021 года региональные перечни утратят значение. Пользоваться кадастровой стоимостью будут при начислении налога на любую недвижимость. Формальные правила практически не изменились. Организации составляют расчет самостоятельно и подают декларации. Рядовым гражданам квитанции вышлют территориальные инспекции ФНС РФ.
А вот доходы физлиц, пострадавших от стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций, террористических актов решено вывести из-под налогообложения полностью. На льготу вправе рассчитывать и граждане, предоставившие таким людям жилье (в части выгод по указанным операциям). Поправка внесена законом 323-ФЗ от 29.09.2021 года.
Какие еще обязательные сборы появятся в 2021 году
Для практикующих юристов и бухгалтеров новостью это не стало. Реформирование системы обложения имущества началось давно. Несколько лет назад в регионах провели масштабную кадастровую оценку. Далее власти субъектов РФ утвердили специальные списки недвижимости. Владельцев таких сооружений обязали рассчитывать налог по данным государственного кадастра. Статус плательщика и выбранный им режим обложения значения не имел.
Как уже было сказано выше, налоговое законодательство претерпевает регулярные изменения. Последние инициативы от представителей Минфина свидетельствуют о том, что власть планирует увеличивать нормы налогообложения для россиян. Сегодня именно налоги являются основным источником финансовых поступлений в экономику, поэтому их увеличение является единственным выходом из ситуации.
Сегодня представители Минфина разработали норму, в соответствии с которой НДФЛ в любом ситуации рассчитывается только от суммы, которая равна 70 % кадастровой стоимости жилья. Кадастровая цена недвижимости фиксируется в единой базе, которая была создана для расчёта налога.
Налог при покупке квартиры в 2021 году
Сегодня есть точный ответ на вопрос о том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, если покупаешь другую. Нужно. Однако власти обсуждают, что регионы получат право самостоятельно решать, какой будет налоговая политика в их «частных владениях». Таким образом, субъекты смогут ужесточить условия налогообложения, или увеличить срок, в течение которого имущество должно будет находиться в собственности.
К этому времени цены успеют потерять еще около 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар (см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр»).
Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2021 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» — 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.
Рынок жилья ведет себя как рынок нефти
Причины такого странного, на первый взгляд, поведения девелоперов – в специфике правил игры на столичном рынке. До 20-30% от себестоимости проекта московские застройщики инвестируют на начальных этапах, до получения разрешения на строительство. Поэтому даже «бумажные» проекты невыгодно класть под сукно – целесообразнее все же выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты. А остановить стройку после появления дольщиков вообще практически невозможно.
Есть в Налоговом кодексе и категория лиц-продавцов земельных наделов, которые имеют право претендовать на льготное исчисление своих налогов – уменьшить облагаемую налогом сумму на 10 тыс. руб. (Ст. 391 НК). В 2021 году в данную категорию граждан входят лица, имеющие статус:
Налоговый кодекс РФ (Глава 23) дает четкую трактовку правил уплаты налоговых сборов за получение доходов от продажи имущества. Если гражданин РФ продает свой частный земельный надел, он обязан уплатить НДФЛ в случаях, если и участок, и плательщик попадают в категорию, для которой прописываются налоговые нормы.
Кто обязан платить налог с продажи земельного участка
Лица, которые попадают под категорию налогоплательщика по совершению сделки продажи земельного надела, обязаны подать в налоговые органы декларацию по утвержденной форме 3-НДФЛ. В декларации продавец должен отобразить сумму дохода от реализации объекта, а также сумму финансового вычета по имущественному параметру.
Граждан, которые планируют приобретение жилья, не может не волновать вопрос, подорожают ли квартиры в 2021 году или предвидится очередное локальное ценовое дно, чем можно воспользоваться, чтобы сэкономить при покупке собственных квадратных метров. Аналогичная информация может быть полезна и тем потребителям, которые хотят купить недвижимость в кредит, так как от стоимости объекта напрямую зависит размер первоначального взноса и совокупная сумма переплаты. Впрочем, как предрекают эксперты, учитывая целый ряд факторов можно предположить, что цены если и поднимутся в 2021 году, то осуществить продажу квартиры будет достаточно сложно в виду снижения покупательской способности граждан по причине сокращения размера их ежемесячных доходов.
Особенности ценообразования
Если продавцов волнует вопрос, подорожают ли квартиры в 2021 году, то покупатели надеются на снижение их стоимости, причем у них намного больше шансов дождаться удачного момента для заключения сделки. Учитывая совокупность факторов, эксперты сходятся во мнении, что в следующем году стоимость жилья еще немного просядет и не исключено, что такая ситуация будет наблюдаться вплоть до 2023 года. Исключение возможно только в том случае, если российская экономика сможет успешно побороть кризисные явления, что сразу же повлияет на уровень благосостояния граждан. За счет увеличения спроса и объемов банковского кредитования цены на недвижимость немного повысятся, правда даже при таком благоприятном сценарии рост составит не более 5-7%.
Что будет с квартирами в 2021 году
- Предстоящий спад покупательской способности, обусловленный ростом НДС, инфляцией и повышением стоимости всех групп товаров. Гражданам необходимо все больше средств на ежедневные расходы при сохранении того же уровня заработных плат, в связи с чем нет возможности откладывать и копить деньги на приобретение жилья. Таким образом, даже высокий спрос на квадратные метры не будет способствовать увеличению объемов продаж на рынке недвижимости, а многие продавцы будут снижать цены на квартиры, чтобы добиться их реализации.
- Увеличение количества отказов банков по ипотечным заявкам и сокращение объемов выдачи таких кредитов. После повышения ЦБ действующей ключевой ставки, банкиры были вынуждены пересмотреть текущие условия программ и повысить стоимость предоставляемых заемных средств. Соответственно, среднестатистический потребитель практически лишился возможности приобрести жилье в кредит и спрос на рынке недвижимости сразу же снизился. В период бума потребительского кредитования доступная ипотека только способствовала повышению цен на квартиры, что не будет наблюдаться в 2021 году, если банковские ставки останутся на том же уровне или ЦБ в очередной раз повысит значение ключевой ставки. И ситуацию не спасет финансирование государственных программ по поддержке льготных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в виду сравнительно небольшого масштаба таких сделок.
Например, на Западе широко распространено арендное жилье. Поэтому можно не покупать квартиру, а ежемесячно или ежегодно выплачивать за нее некоторую сумму в качестве аренды. Правда в России данный метод строительства пока распространен нешироко, поэтому найти жилье, построенное именно для аренды, в нашей стране сложно, так как рентабельность его все еще низкая.
За текущий год ожидается, что должно быть по госпрограмме выдано 88 миллионов квадратов, но за прошлые полгода застройщикам удалось сдать только 30,1 млн, это в два раза меньше того, что должно быть в действительности. Спустя пять лет ожидается, что сдавать нужно будет 120 млн. квадратов ежегодно.
Влияние на изменение стоимости
- Рассрочки больше не будет, так как на эскроу-счет деньги переводятся единожды и полностью;
- Скидка возможна только ограниченная, так как застройщик вынужден будет обращаться за займом в банк, то снижение цены на жилье сделает его нерентабельным;
- Совместная программа останется в ограниченном виде, так как уже не будет столь выгодной. Например, можно будет ипотеку уменьшить до 1,6 пунктов, так как банк большее снижение компенсировать не сможет.
Всего в 2021 году согласно государственным программам должно быть построено 88 миллионов квадратных метров жилья, но за полгода застройщики сдали 30,1 миллиона. Через 5 лет планы вырастут до 120 миллионов метров в год.
Кроме того, в скором времени рынок увидит новое явление: рост продаж незаконченного жилья в форме переуступки прав требования. Кто-то вложился в долевое строительство на волне ажиотажа, у кого-то доходы не позволили платить по ипотеке. Некоторые застройщики так будут сбывать скупленные на подставные фирмы квартиры.
Прогнозы стоимости жилья
Наконец, на цену недвижимости повлияет сокращение специальных предложений от застройщиков. За счет таких предложений застройщики конкурировали между собой: кто-то предлагал рассрочку, кто-то скидку, некоторые продавали жилье дешевле по совместной программе с банком.
Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.
Основные прогнозы
Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка.
Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Рынок недвижимости в 2021: что происходит и чего ожидать
Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
