Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью в разных банках». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
Прошу подсказать, какие риски есть при открытии аккредитива на имя вышестоящего продавца при альтернативной сделке? То есть, деньги покупателя моей квартиры и мои ипотечные деньги будут лежать на счете продавца квартиры, которую я планирую купить.
Проверено ЦИАН
Добрый вечер, риски могут быть такими: читайте внимательно условия доступа к раскрытию аккредитива, у вас должны быть те документы которые прописаны в договоре. А поскольку у вас альтернатива, то у вас не может быть Документов верхней Продажи. Обычно эти вопросы решают риэлторы давая друг другу обязательства (гарантийные письма, взаимонужные документы) передать их. Сделка должна выстраиваться таким образом чтобы вся цепочка зависела друг от друга.
Участник программы «Работаю честно»
В любой альтернативе главное — подготовить и провести сделки так, чтобы исключить ситуацию, когда государственная регистрация перехода прав по одному договору произойдет, а по другому будет получен отказ или приостановка. Сам по себе аккредитив, как способ взаиморасчетов сторон, этот риск не снимает.
Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.
Альтернативная продажа квартиры — что это
Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.
Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры
Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.
Альтернатива с аккредитивом применяется реже (я бы сказала, очень очень редко), нежели аккредитив при свободной продаже. В основном если верхний покупатель ипотечник.
Всё просто: больше участников сделки, сложнее со всеми договориться, не все понимают «прелести» аккредитива, ну и иногда он не актуален (занижение)
Здравствуйте! да есть работающие схемы проведения таких сделок через аккредитив. Проводила сложное расселение объекта с тремя альтернативными объектами. Покупатель верхнего объекта вносит всю сумму на аккредитив, а далее по звеньям на троих получателей по альтернативным объектам расписываются условия по раскрытию звеньев. Естественно условия тщательно оговариваются стронами. Все прошло отлично. Главное договориться между участниками сделок.
Проверено ЦИАН
Правильно я понимаю, что один аккредитив (т.е. верхний покупатель кладет деньги на один счет) раскрывается на разные счета разных людей по разным условиям? И некоторые банки так уже позволяют делать? Если так, то это здорово. Как часто это сейчас применяется?
С другой стороны, часто бывает, что доступ в депозитарий Сбербанка или другой кредитной организации, где хранятся деньги, для продавца открывается после передачи им документов относительно покупки на государственную регистрацию. Но ничто не помешает продавцы сразу забрать наличность, а заявление, поданное в Росреестр, отозвать под предлогом того, что передумал и от продажи решил воздержаться.
Использование банковской ячейки
Ну разве только покупатель может продемонстрировать продавцу выписку со счёта о наличии достаточной суммы, подтверждение перевода средств или кассовую квитанцию о внесении на него нужной суммы. Но где гарантия, что завтра он эти деньги не снимет. Аналогичная ситуация, если деньги поступили на счёт продавца, но теперь уже головная боль покупателя, как получить их назад, коль сделка не состоится.
Механизм работы аккредитива
Существенный минус для приобретателя жилья при проведении покупки с участием банковской ячейки состоит в том, что при проведении сделки невозможно исключить участие наличных. Особенно это неудобно, если квартира приобретается за счёт ипотеки. Да и если за собственные средства, которые хранятся на банковском счете, хлопот и затрат не меньше. Деньги нужно сперва обналичить, что часто связано с затратами на комиссии, необходимости заранее заказать достаточное количество наличности (ведь стоимость квартиры — это немалые деньги), транспортировки денег от кассы до депозитария (хорошо, когда они в одном помещении, но так бывает не всегда).
В операциях с применением аккредитива товар (услуга) передается от продавца к покупателю. Платеж проходит от покупателя к продавцу. Участвующие в переводах банки получают свое вознаграждение за проведение платежа и обеспечение гарантии, выражающееся в приеме на себя ответственности и проверке входящих документов.
Аккредитив – это понятная по сути, но громоздкая по исполнению форма безналичных расчетов. Главное отличие аккредитива от обычных платежей с одного счета на другой состоит в большем участии банков в договорных отношениях между клиентами.
Виды и условия применения аккредитивов
Аккредитивы относятся к профессиональным инструментам межбанковских отношений. Рядовые продавцы и покупатели в обращении с аккредитивами прямо не участвуют, лишь отдают указания на их открытие и предоставляют документы о совершении операций. Потому клиентам банков достаточно знать, какие гарантии предлагают банки по аккредитивам и стоимость этих услуг.
У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры . Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:
Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».
Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры
Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры , какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.
- удобство (создание аккредитива в любом отделении и даже при нахождении сторон в разных населенных пунктах);
- гарантия безопасности участникам сделки (не только сторонам, но и третьим лицам);
- конкурентоспособная цена услуги;
- быстрота;
- надежность (проверка подлинности средств перед зачислением).
- депонированный (покрытый) — эмитент переводит сумму аккредитива в пользование исполняющему банку за счет плательщика;
- гарантированный (непокрытый) — эмитент разрешает исполняющему банку списывать денежные средства со счета, но в пределах суммы аккредитива;
- отзывный — изменяется или отменяется эмитентом без согласования с получателем выплаты;
- безотзывный — отменяется только в случае согласия получателя, однако любые изменения запрещены;
- подтвержденный — исполняющий банк обязуется провести перевод оплаты даже при отсутствии поступления средств;
- неподтвержденный — используется при сделках с партнерами из экономически нестабильных государств;
- срочный (акцептованный) — имеет условие, что оплата производится в определенное время;
- back-to-back — оформляется, если в сделке участвуют не только продавец и покупатель, но и посредник (третье лицо). Предполагает создание двух аккредитивов в разных банках;
- встречный — создается при тех же обстоятельствах, что и back-to-back, однако оба аккредитива оформляются в одном банке;
- с отсроченной оплатой — позволяет перенести оплату;
- свободнообращающийся — требует перевода средств сразу при получении документов.
Нормативная база
- номер и дата;
- вид платежа;
- сумма прописью;
- данные плательщика;
- информация об эмитенте;
- информация об исполняющем банке;
- данные получателя;
- вид;
- условия оплаты;
- наименование предмета сделки;
- дополнительные условия (при наличии);
- номер счета получателя;
- подпись уполномоченного банковского служащего;
- отметки банка-эмитента;
- печать.
- Главные участники (аппликант, бенефициар) принимают решение о форме расчета, определяют ключевые условия сделки между собой, согласовывают проект договора о купле-продаже с банком, предоставляющим аккредитив, заключают его на указанных условиях.
- Покупатель по заявлению открывает счет и аккредитив в банке-эмитенте.
- Банк готовит документы. Оригинал аккредитивного договора специалист передает будущему владельцу недвижимости либо уполномоченному банку, где находится счет покупателя.
- Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре.
- Продавец собирает пакет оригинальных документов и отдает в банковское учреждение, выступающее гарантом сделки.
- Банк тщательно проверяет его на предмет правильности, достоверности и соответствия закону. Если к документам нет претензий, то производится оплата в пользу бенефициара (продавца).
- Обеспечение безопасности. Обе стороны застрахованы от имущественных потерь, так как сохранность денежных средств и недвижимости гарантируется банком. Вся процедура сделки более прозрачна, чем при использовании банковской ячейки.
- Исполнение договора. Участники защищены от недобросовестности другой стороны, так как в сделке присутствует третье лицо – банковское учреждение, играющее роль куратора. В одностороннем порядке нельзя изменить ранее оговоренные условия. Согласие на корректировку безотзывного аккредитива дают все участники сделки.
- Полная оплата.Банк на законодательном уровне отвечает за выполнение утвержденных условий. Покупатель обязан предоставить банку денежные средства для обеспечения сделки либо заключить соответствующий кредитный договор. Забрать деньги или использовать их на другие цели нельзя.
- Компромисс. Продавец и покупатель сами выбирают оптимальный порядок выплат и не зависят от рыночной ситуации.
- Законность. Банк следит за правильностью оформления всех документов, удостоверяется в «чистоте» продаваемого имущества. Покупатель вступает в право собственности после расчета и исполнения всех условий сделки. Продавцу перечисляют деньги после подтверждения факта перехода права собственности новому владельцу.
- Автоматическое продление и закрытие. Договор на аккредитивную оплату оформляется на любой срок. В условиях можно указать порядок продления (пролонгации) и закрытия. В случае неисполнения условий договора (на момент окончания срока действия аккредитива новый владелец не приобрел право собственности на недвижимость), забронированные средства перечисляются обратно на счет покупателя.
‘ alt=»»>
Порядок расчета
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕЧтобы обезопасить проведение сделки по продаже квартиры и иного дорогостоящего имущества, стороны прибегают к использованию банковского аккредитива. Это необходимо, поскольку сделки купли-продажи недвижимости сопряжены с движением значительных денежных сумм.
Далее рассмотрим принцип работы аккредитива и заключение сделки. Аккредитив — безналичная «ячейка». Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.
Определение
Стоит отметить, что подтвержденные аккредитивы бывают отзывными и безотзывными – первые оставляют эмитенту возможность аннулирования документа – однако, в практике международных расчетов на отзывные подтвержденные аккредитивы наложен запрет.
Стоимость сделки
- форма расчетов безналичная, позволяет сторонам определять условия расчетов в соответствии со своими пожеланиями: составлять свой перечень документов, которые подтверждают выполнение обязательств продавцом;
- риски по сделке существенно снижаются;
- соблюдение договорных условий контролирует третья сторона — банк;
