Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Срок регистрации дду в новостройке в 2021 по закону». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.
Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье
Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».
Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств
Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.
- Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
- Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
- Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).
На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.
Сдача документов и получение расписки
- Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
- Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
- Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
- Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.
а) в случае расторжения ДДУ дольщик будет требовать только цены по ДДУ, а не всей уплаченной суммы;
б) деньги за объекты недвижимости получает не застройщик, а посредник, а при расторжении договора дольщик будете взыскивать деньги именно с застройщика, который может оказаться неплатежеспособным).
Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит.
Договор долевого участия 2021 года
Помимо существенных условий, в Договор долевого участия также вносятся «иные» (дополнительные) условия, которые не являются обязательными, но допустимы законом, и вносятся по соглашению сторон при оформлении покупки квартиры в строящемся доме.
С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2021 года.
Отменят ли долевое строительство в 2021 году?
Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.
Чем обернется запрет долевого строительства
«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2021 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».
Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.
Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.
Изменения в долевом строительстве с 2021 года: последние новости
Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).
Вообще-то, если вы не первый покупатель, то скорее всего у застройщика уже есть первый зарегистрированный в Росреестре договор, который служит шаблоном для заключения всех последующих договоров с дольщиками. ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, априори отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если вы заключаете именно договор долевого участия, а не какой-либо предварительный, то здесь повода для волнений нет. Другой вопрос, что застройщик, пользуясь несовершенством закона, может включить в ДДУ некоторые положения, которые в случае чего будут работать в его пользу. Чтобы отследить этот момент, дайте посмотреть договор квалифицированному юристу, который увидит подобные нюансы. Затем вы можете потребовать от застройщика внести изменения в договор. Вероятность, что он на это пойдет, не велика. т. к. процедура регистрации договора весьма сложна. Но попробовать можно. А если не получится, то или принять условия застройщика, или искать себе другую квартиру. (Подробнее об этом читайте в третьей части статьи).
Квартиры от застройщиков с акциями
Застройщик по какой-то причине (чаще всего задержка в получении разрешительной документации) не может на данном этапе заключать основные договора долевого участия. Но деньги граждан привлечь хочет. Покупатель, подписывая ПДДУ, идет на компромисс и, внося деньги, конечно, рискует. Ведь застройщик на момент заключения предварительного договора пока еще не собственник того, что он обещает передать покупателю в дальнейшем — при заключении основного договора. Все это из области «старых песен о главном» — схем активно применявшихся до 214-го закона. ПДДУ, как все предварительные договора, не более чем обязательство заключить в дальнейшем основной договор. Поэтому он законен. Но вот желание застройщика получить от вас деньги по предварительному договору — это уже противоречит 214-ФЗ. Есть, конечно, и в данном случае вполне нормальная схема. Ваши деньги помещаются на банковский депозит с запрещением застройщику пользоваться ими до момента заключения основного ДДУ. В этом случае вы ничем не рискуете. Но чаще всего денежные знаки застройщик предлагает внести сразу. И если не всю сумму, то желательно большую ее часть. Зачем покупателю эта нервотрепка? Дом все равно быстрее не построится, разрешительные документы застройщик раньше не получит. Тем не менее заманчивая цена или желание получить именно эту квартиру в этом конкретном доме могут подвигнуть покупателей на риск. Что в итоге? Может быть, обойдется, а может, придется решать дело в суде. И кстати, если дойдет до суда, то при самом благоприятном развитии событий, т. е. если вы получите назад свои деньги, у вас не будет законных оснований требовать неустойку — ведь она положена только по договорам долевого участия, заключенным по 214-ФЗ.
Что такое ДДУ по 214-ФЗ
Чтобы понять революционность 214-го закона, опишем обычную схему, порождающую двойные продажи. Застройщик на начальной стадии строительства заключает договор с инвестором или подрядчиком. По этому договору рассчитываться за их инвестиции или услуги он обязуется квартирами в готовом доме. Таким образом, инвестор или подрядчик реализуют имеющиеся в их распоряжении квартиры людям. Но затем у застройщика и его партнеров возникает конфликт, и договор между ними разрывается. После этого застройщик считает себя вправе вновь выставить на продажу квартиры, ранее числившиеся за инвестором или подрядчиком. Вот и выходит, что одна и та же квартира продается разным людям. Покупатели, заключившие вполне официальные договора купли-продажи, оказываются в положении людей, которым приходится в суде отстаивать свое право на купленную ими квартиру.
Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
1. Готовим документы для покупки
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
На двоих с супругом
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).
Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.
Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле
Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).
Застройщик вправе привлекать деньги дольщиков только после того как получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию, зарегистрирует право собственности на землю (как вариант — заключит договор на аренду земельного участка).
ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.
«Здесь возможны два пути: страхование гражданской ответственности застройщика и договор поручительства банка. Если застройщик страхует гражданскую ответственность, то нелишним будет дополнительно проверить на сайте Центробанка, вправе ли данная страховая предоставлять такие услуги застройщику, либо вправе ли данный банк предоставлять поручительство», — отмечает Наталья Шаталина.
Застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:
3. Если вы хотите убедиться, что юридическое лицо на самом деле зарегистрировано, нужно посетить сайт Федеральной налоговой службы и там воспользоваться Единым государственным реестром юридических лиц. Впрочем, Росреестр не зарегистрирует договор с несуществующей компанией. Атак как оплата по ДДУ происходит после регистрации договора, то опасаться нечего. Следует опасаться, если вас просят оплатить договор до регистрации.
ЖСК существует параллельно с долевым строительством, однако положения закона о долевом участии № 214-ФЗ не распространяются на членов жилищно-строительного кооператива. Это серьезная проблема, ведь все прошедшие годы члены ЖСК были не вправе претендовать на какие-либо компенсации в случае нарушения сроков строительства или банкротства застройщика. 4 ноября 2021 года вступил в силу федеральный закон, который при банкротстве застройщика закрепляет за членами ЖСК право на получение возмещения из Компенсационного фонда. У членов ЖСК теперь такие же права, как и у дольщиков, участвующих в строительстве по ДДУ.
Пайщик, вложивший свои средства в строительство, теперь может выйти из ЖСК и, не дожидаясь завершения строительства, получить свои деньги из средств фонда. После этого к фонду переходят права требования на внесенный ранее пай. Получается, что члену ЖСК не нужно будет тратить время и деньги на истребование внесенных в качестве пая средств.
Что еще произошло?
Пожалуй, самым значимым изменением в сфере строительства многоквартирных жилых домов стал переход застройщиков на эскроу-счета с 1 июля 2021 года. Этого ждали с нетерпением как переломного момента на рынке новостроек. Изменение вызвало много обсуждений и со стороны СМИ, и со стороны застройщиков. Безусловно, покупатели встретили нововведения с надеждой и тревогой. Поэтому с самого начала 2021 года продажи нового жилья резко выросли. То же самое произошло и с ценами на квартиры.
