Начиная с 1 января 2021 года, все застройщики обязаны страховать строящиеся под жилье объекты. Согласно закону о страховании, в случае процедуры банкротства, компания обязана компенсировать ущерб дольщику.
Как себя вести обманутым дольщикам?
Во время процедуры наблюдения в течение тридцати дней вам необходимо предъявить свои требования строительной компании. Для этого решите, что вы хотите получить – деньги или недвижимость. Вариант с получением жилья предпочтительнее, так как здесь вы в любой момент можете поменять свое решение на получение финансов. Если вы не поспешите с заявлением и не попадете в реестр, рискуете остаться без жилья и без потраченных вами средств. Реестр кредиторов закрывается спустя два месяца со дня признания должника банкротом.
Как исправить ситуацию при обмане?
Размер выплаты формируется из суммы, выплаченной по договору плюс компенсация за ущерб. Ущерб при этом составляет разницу между стоимостью строящегося жилья, указанной в договоре и стоимостью жилого объекта на данный момент.
Участник вправе в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ подать заявление в арбитражный суд, в котором излагаются требования о передаче жилья или же об одностороннем отказе компании от исполнения договорных обязательств, предусматривающих передачу жилой недвижимости и возврат денег.
Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.
Что делать дольщику при нарушении его прав
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
Начать с чистого листа: освободиться от всех долгов через процедуру банкротства физического лица. С 1 октября 2021 года активно работает «закон о банкротстве физических лиц», который позволяет полностью избавиться от долгов по кредитам. За время работы «закон о банкротстве физлиц» показал свою эффективность: более 20000 граждан в нашей стране были полностью освобождены от выплаты долгов. С нашей помощью финансовую свободу обрели сотни из них (Подробнее в разделе «Выигранные дела»). Единственный минус банкротства физического лица с ДДУ: Права по Вашему договору долевого участия в строительстве будут проданы, даже если строящая квартира в перспективе для Вас была бы единственным пригодным для проживания жильем. Остальные минусы банкротства физического лица для большинства людей несущественны.
Надеяться и верить, что объект достроят и продолжать платить кредит. Такой вариант подойдет дольщикам, чьи объекты «встали» на финальной стадии строительства (80-100% готовности) и высока вероятность сдачи объекта новым застройщиком.
Какие варианты есть сейчас у обманутых дольщиков с ипотекой?
Обманутые дольщики вынуждены «бегать по судам», включаться в реестр требований о передаче жилых помещений в процедуре банкротства застройщика и надеяться, что объект возьмётся и достроит новый застройщик. В лучшем случае на это уходят годы, а довольно-таки часто объекты так и остаются недостроенными. Кроме того, никто не застрахован от банкротства нового застройщика, взявшегося достроить проблемный объект.
Указанное разъяснение направлено на защиту кредиторов должника, которые уже предъявили свои требования к должнику (в рамках искового производства, посредством принудительного исполнения судебного акта) и не имели объективных причин для повторного обращения в суд за защитой своих прав ввиду отсутствия у них информации о начавшейся в отношении должника процедуры банкротства. Именно для таких кредиторов, срок для предъявления требований в рамках дела о банкротстве, исчисляется по-иному, и наделение такого кредитора статусом «опоздавшего» является неправомерным. Это обусловлено тем, что кредитор, в пользу которого уже осуществляется исполнительное производство, вправе полагать, что судебным приставом-исполнителем будут приняты все необходимые меры для исполнения судебного решения и потому у кредитора нет необходимости самостоятельно отслеживать судьбу своего должника (об этом, Постановление 17 ААС от 01.06.2021 N 17 АП-18109/2021-ГК по делу N А 60-3392/2021).
На основании изложенного рекомендую предметно подумать о предъявлении в в соответствующий суд, рассмотривающий дело о банкротстве, в порядке ст. ст. 125, 126, 224 АПК РФ, ст. ст. 100 и 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ своего денежного требования к должнику для его включения в третью очередь реестра требований кредиторов должника и восстановлении пропущенного двухмесячного срока для включение его в данный реестр..
4. Елена:
Приветствую! Прошу помощи. В мае 2021 г. застройщик, строивший несколько очередей таунхаусов признан банкротом. Я являюсь представителем последней очереди, которая сейчас под рисками. В реестр кредиторов на секцию в таунхаусе и неустойку включилась. Второе по решению АС. Ситуация следующая: имущественные кредиторы очереди в разных условиях. Процентов 20 таунхаусов введены в эксплуатацию и зарегистрированы в собственность застройщика, в том числе и мой дом. Далее идут и недострои и дострои, не введенные в эксплуатацию. Некоторые пытаются признать право собственности, но пока безуспешно, будет еще одно заседание по апелляции, пока все приостановлено. Я, учитывая, что дом введен в эксплуатацию, заявление на признание прав собственности в АС не подала, наверное зря. Ситуация такова, что у тех у кого ввод (примерно 20% от всех домов), у половины есть акт: соглашение на проведение ремонтных работ и они или уже проживают или делают ремонт. У других его нет, как у меня, я не проживаю, мне его не предлагали заключать, да и сам данный акт трудно назвать полноценным актом приема-передачи секции. Но в прошлом году, до банкротства, я судилась за неустойку и в решении суда мой предварительный договор рассматривался как договор купли — продажи будущей недвижимости с условием предварительной оплаты. Поскольку банкротство уже имеет признаки идти в интересах должника и мой дом является собственностью банкрота, пытаюсь понять риски и возможные действия, с учетом представленной информации. На заседаниях АС конкурсный управляющий избрал тактику не возражать если есть ввод и этот акт на внутреннюю отделку. Вроде и по закону и предположительно, чтобы не иметь конфликта с теми, кто заселился, сделал ремонт и оплачивает коммунальные услуги на ООО банкрота в лимитированную, конкретную сумму. У кого только ввод и нет акта, возражает. Есть факты, что КУ сам подписал несколько таких актов уже во время банкротства тем у кого ввод. Плюс в процессе стали обжаловать уже те, у кого недострои и денежные требования, что это нарушение баланса и прав кредиторов, что у нас всех ПД и акт на отделку помещения.
Советы юристов:
6.3. Здравствуйте, избрать единственно верный способ защиты в Вашей объемной истории можно только после изучения материалов дела. Обращайтесь к адвокату для представительства Ваших интересов в конкурсном производстве.
Если квартиру в строящемся доме вы приобрели на кредитные средства, то возникает закономерный вопрос: что делать с ипотекой при банкротстве строительной фирмы? В первую очередь важно запомнить главное: банкротство компании – не повод в одностороннем порядке прекратить выполнение обязательств по ипотечному договору.
- Наблюдение. На этой стадии происходит подготовка и сбор информации о деятельности застройщика. Для фирмы назначают временного управляющего, в обязанности которого входит помимо наблюдения за компанией также и анализ финансов. По истечении определенного срока (зачастую не больше, чем 6 месяцев) организация либо продолжает нормальную работу, либо должна быть ликвидирована.
- Конкурсное производство. По решению суда руководители предприятия отстраняются от управления. На их место назначают конкурсных управляющих.
Юридическая сторона дела
Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:
Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.
Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований
Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2021 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.
Способы передачи жилья дольщику
Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.
Если ранее инвестор не успел настоять на компенсационной выплате от разорившегося застройщика, он может получить от преемника лишь причитающееся ему имущество, зафиксированное в договоре долевого участия. Что касается любых финансовых претензий, они могут предъявляться исключительно банкротящейся компании.
Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов. В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.
Переход права собственности
Если ДДУ заключался по всем новым правилам, и в ситуации банкротства оказался вполне известный и законопослушный застройщик, которого сложно заподозрить в мошенничестве, можно особо не дергаться, заявить о себе и посмотреть, какая именно компания станет достраивать дом. Далее стоит добиться встречи с новым застройщиком, задать ему необходимые уточняющие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого уже все дела придется вести с ним, забыв об обанкротившейся компании.
