Рынок аренды в Беларуси долго был неконтролируемым сегментом. Однако навели порядок и здесь — заставили арендодателей платить налоги за оказываемые услуги. Не все и не сразу пришли «с повинной» в налоговую и рассказали, какое жилье, кому и за сколько сдают. Однако со временем как арендодатели, так арендаторы оценили преимущества законных договорных отношений. В этой юридической шпаргалке мы поговорим о том, как заключить договор аренды и какие он несет в себе преимущества. Помог нам в этом, как всегда, юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
01
Зачем нужен договор найма?
Конечно, налог должен платить наймодатель (арендодатель). Если доход от сдачи внаем квартиры превышает Br 5555 деноминированных рублей в год, то ставки подоходного налога устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если не превышает, то ставки устанавливаются Решением Минского городского Совета депутатов от 29.03.2021 № 189 (для Минска).
05
Кто должен платить налог?
Я бы рекомендовал наймодателю (арендодателю) и нанимателю обязательно четко прописывать в договоре, какое помещение и в каком состоянии сдается, что в нем было, а чего не было. Чтобы потом не было споров и вопросов, если мебель или ремонт были испорчены или если ремонта не было, а арендодатель говорит, что был.
Налог на доходы: новации 2021 года. Комментарий к главе 17 «Налог на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Республике Беларусь через постоянное представительство» новой редакции Налогового кодекса Республики Беларусь.
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН со ставкой 5 %, сдает в аренду помещение. Счета за коммунальные услуги перевыставляются арендатору, который оплачивает их, перечисляя соответствующие суммы на банковский счет индивидуального предпринимателя. Признается ли сумма таких перечислений объектом для исчисления налога при УСН?
2.1.2. Земельный налог
• юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, — на основании сделки об отчуждении отходов или совершения других действий, свидетельствующих об обращении иным способом отходов в собственность.
Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и иные имущественные комплексы;
- капитальные строения (здания, сооружения) (образец);
- изолированные помещения;
- машино-места, их части, определенные сторонами в договоре;
- оборудование (образец договор субаренды на примере станка фрезерного металлорежущего);
- транспортные средства (образец).
Какие объекты могут быть предметом договора аренды?
В договоре аренды могут быть указаны цели использования объекта аренды (размещение магазина в арендованном помещении, личное пользование, использование в рекламных целях и пр.). Цели использования также могут быть определены исходя из назначения объекта аренды, которое указывается в сопроводительных документах на имущество.
Организация с 2021 г. арендует у индивидуального предпринимателя нежилое помещение, договорная стоимость которого составляет 44 350 000 руб. В 2021 г. налоговая база налога на недвижимость была определена на основании рыночной оценки объекта на 1 января 2021 г. в размере 55 438 000 руб. На 1 января 2021 г. организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним стоимость помещения не определялась (арендодатель не обращался за оценкой).
У организации, применяющей упрощенную систему налогообложения, по состоянию на 1 января 2021 г. общая площадь капитальных строений не превысила 1500 м 2 . При этом на основании договора аренды, заключенного в декабре 2021 г., часть здания передана ею в пользование другой организации на период с 15 декабря 2021 г. по 31 декабря 2021 г.
Налог на недвижимость при аренде у физических лиц
не завершенные строительством, имеющие фундамент, стены, крышу (если согласно проектной документации на возведение, реконструкцию объекта и (или) назначению капитальных строений (зданий, сооружений) их возведение предполагается) и строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено (строительство которых продолжается, приостановлено, прекращено или законсервировано) или строительство которых завершено, но они не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством.
В каждый конкретный договор аренды в зависимости от многих факторов (характера взаимоотношений сторон, объекта аренды и т.д.) включаются и другие условия: права и обязанности сторон по отношению к объекту аренды, ответственность сторон и др.
По общему правилу, цена не является существенным условием договора аренды. Если стороны не включили условие об арендных платежах в договор, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Объект аренды
Срок также не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Также не уплачивается налог с доходов от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, состоящих между собой в отношениях близкого родства К лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги или свойства К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего , опекуна, попечителя и подопечного. [∗] подпункт 2.1 статьи 196 Налогового кодекса Республики Беларусь
Члены семьи нанимателя, которые будут постоянно проживать вместе с ним указываются договоре найма. Если такие члены семьи вселяются в съёмное жилье уже после заключения договора, то в договор должны быть внесены соответствующие изменения. [∗] статья 52 и пункт 3 статьи 56 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Плата при сдаче (съёме) жилья
Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства , а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте —
влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации , а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, —
влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2021 N 49) .
Расходы на аренду помещения, понесенные организацией до начала его эксплуатации (например, в период проведения реконструкции арендованных помещений), уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 4 октября 2021 г. № 03-03-06/1/622).
Обязанности налогового агента
Ситуация: можно ли организации-арендатору принять к вычету входной НДС, уплаченный арендодателю автомобиля в составе арендной платы, если автомобиль в установленном порядке не зарегистрирован в ГИБДД (органах Гостехнадзора) ?
УСН
- бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);
- в случае продления краткосрочного (менее года) договора аренды здания на такой же срок (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);
- если действие договора распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так как срок действия договора для целей госрегистрации отсчитывается с момента его подписания (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
