Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка земли москвы 2021». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
Указанная в статье стагнация на вторичке, я так понимаю, наблюдается автором в Питере.
Например, в своей локации в Москве (один из не очень дорогих спальных районов) последнее время наблюдаю частое снижение ценников на квартиры, с оговоркой: ценники снижают там, где цена изначально была завышена + на всякий старый неликвид.
К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.
Проверено ЦИАН
Спасибо за интересный Блог. Так то оно так и судя по логике вещей( а я писал об этом еще в начале 19 года) а Ренат Мангушев еще раньше . цены на квартиры должны были стабилизироваться еще этим летом.Но стране не живет в логическом поле. Пока что наблюдается рост. И чем выше будет этот рост тем болезненнее будет отскок и тем больше будет похоронено под этим отскоком различного рода идиотов: ипотечников берущих ипотеку с первым взносом мат.капитала либо вообще без него, инвесторов покупающих по «совету друзей» у проверенной компании либо по собственному убеждению, либо поддавшись «обоянию» застройщика, граждан покупающих «живых мертвецов»-панельки 60-х по цене. В общем таки да, надо немного подождать. И чем громче будет «праздник» тем больше можно будет купить квартир по хорошим ценам
Рынок недвижимости – одна из наиболее традиционных областей экономики и, вместе с тем, один из наиболее динамично развивающихся рынков. Поэтому так важно идти в ногу с последними трендами, основные из которых мы постарались проанализировать в настоящем исследовании. Данное исследование показывает в какую сторону движется российский рынок недвижимости, каковы ожидания основных игроков и как Россия отвечает на общемировые тенденции.
Исследование представляет результаты опроса крупнейших игроков рынка, среди которых девелоперы коммерческой и жилой недвижимости, банки, инвестиционные фонды, компании-собственники и управляющие компании, ведущие свою деятельность преимущественно на территории Москвы и Санкт-Петербурга, меньшим образом в регионах. Опрос респондентов проводился с сентября по октябрь 2021 года.
Об исследовании
На рынке коммерческой недвижимости респонденты выражают умеренный оптимизм. Роста ставок аренды или же их сохранения на том же уровне ожидают 94% опрошенных в офисном сегменте, 96% — в торговом и 100% — в складском.
Операции с недвижимостью привлекают многих инвесторов, однако этот бизнес остается довольно рискованным из-за нестабильности рынка. Рядовые граждане также стараются выбрать наилучшее время для реализации или покупки квартир. Чтобы составить прогноз ситуации на 2021-2021 годы, эксперты принимают во внимание многие факторы экономики.
Экономические предпосылки
- Объемы вводимых в эксплуатацию новостроек снизились по сравнению с 2021-2021 годом на 10-15%, в зависимости от региона. Это вызвано прежде всего тем, что в 2021 году кризис ударил по строительной отрасли и количество запускаемых проектов снизилось. Образуется дефицит предложения, что может привести к росту цен на недвижимость.
- Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…» №214-ФЗ влекут уменьшение количества застройщиков – на рынке останутся только крупные игроки. Суть реформы заключается в том, что долевое строительство как инструмент больше не будет применяться. Теперь девелоперы вносят 10% собственного капитала, остальные средства им предоставляют банки под кредитные программы, а средства дольщиков хранятся на расчетном счете банка до сдачи объекта. Также к застройщикам ужесточаются требования в сфере контроля за привлеченными средствами и по другим показателям экономической стабильности компаний.
- Главный ценообразующий фактор – востребованность жилья в регионе. В провинциальных городах и деревнях цены опускаются до 400-500 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. А города с приростом населения повышают цены по мере спроса. Спрос формируется в зависимости от экономической активности региона: рабочие места, крупные предприятия привлекают молодых людей, будущих покупателей жилплощади.
Факторы ценообразования
- Хотя спрос на жилье не уменьшается, аналитики отмечают общий спад покупательской способности. Он вызван инфляцией, ростом НДС, повышением цен на бензин – расходы населения растут, при том, что заработные платы практически остаются на том же уровне. Последствием этого может стать некоторое «торможение» приобретения недвижимости в 2021 году.
- Конец 2021 года ознаменовался ростом ключевой ставки ЦБ до 7,75%: курс на снижение ставки, которому следовал Центробанк в течение 4 лет, сменился на поддержание. Ипотечные программы в 2021 году продемонстрировали небывалую лояльность – некоторые предложения варьировались в диапазоне 8-9% годовых. Это вызвало всплеск активности – граждане, не решавшиеся на кредит в течение последних лет, были привлечены выгодными ставками. В результате объем жилищного кредитования вырос на 42% по сравнению с 2021 годом. Однако в период 2021-2021 средняя ставка составит не менее 10-12%, поэтому объем ипотечных кредитов снизится. Тем не менее, ипотека остается самым востребованным инструментом рынка недвижимости – не менее 50% сделок совершается с привлечением банковских средств.
Те проекты, что были начаты до первого июля, теперь «заморожены». Дольщикам придется неопределенное время подождать. Конечно, рано или поздно они достроятся, но не так быстро, как новые проекты. Также появится новый вид продаж, когда застройщики будут избавляться от квартир, купленных подставными компаниями. Ведь у кого-то не получилось с ипотекой, кто-то решил стать дольщиком из-за ажиотажа. Делать прогнозы, учитывая эти договоры, сложно. Хотя стоимость жилья «на этапе котлована» будет ниже, чем готовое.
Почему спад в ипотеке: причины
- Коммунальные услуги стоят дорого, так как помещение оформляется, как на организацию.
- Плохо изолируются шум с улицы и, наоборот, из квартиры. И вы, и вас все будут слышать.
- Получить прописку в такой квартире невозможно.
Альтернатива
Получается, что, начиная со следующего года, возможно реально использовать ипотеку даже в малоимущих семьях. При этом резко вырастет спрос на жилье, которого должно строиться больше, несмотря на то, что его стоимость увеличится. Удорожание достигнет восьми процентов.
Что касается вторичного рынка, то стимулировать продажи на нем с помощью ипотеки, скорее всего, никто не будет. То есть каких-то новых программ или существенных корректировок ставки по данному направлению мы не ждем.
Комментарии дают руководитель отдела первичной недвижимости Павел Липкин, руководитель отдела вторичной недвижимости Екатерина Ермолова, руководитель отдела рекламы и маркетинга Никита Евтушенко и ипотечный специалист Юлия Щеголева.
Прогноз цен на недвижимость в 2021 году
Никита Евтушенко: Цены на новостройки в 2021 году покажут стабильный рост. Предполагаю, что это будет достигнуто за счет оптимизации ипотечных продуктов. Объясню: покупательская способность, увы, продолжает снижаться, и это ведет к закономерному сокращению объема продаж.
Можно провести аналогию с нефтяных рынком: в период снижения цен строительные организации не стремятся сократить объемы строительства, а, наоборот, увеличивают количество проектов. Объяснить такое поведение столичных организаций можно следующим образом – только лишь пятую часть себестоимости проекта застройщики инвестируют до момента получения разрешения на строительство. Поэтому целесообразно вывести проект на рынок для привлечения дольщиков, после их привлечения строительство остановить практически невозможно.
Прогноз на рынок недвижимости в 2021 году
К концу 2021 году ожидается совпадение показателей спроса на жилье и предложения на рынке строительства, при сохранении единственного условия – цены на жилье будут сокращаться. В настоящий период времени спрос на жилье не соответствует предложению в значительной степени.
Состояние первичного рынка в 2021 году
Собственники в настоящий момент наблюдают не выгодные условия для продажи своего жилья. Сейчас предпочтение отдается первичному рынку, вследствие чего многие объекты недвижимости вторичного рынка просто уходят с продажи или цена на них не меняется.
