Какие Документы Запросить При Покупки Коммерческой Недвижимости

Как дела? С вами снова я Маша Б., рассказываю и показываю свой опыт и знания в юридической сфере, мой опыт больше 16 лет, поэтому смогу быстро Вам помочь и сейчас рассмотрим — Какие Документы Запросить При Покупки Коммерческой Недвижимости. Конечно, по какой-то причине в Вашем городе может не быть профессионалов юристов, нотариусов, адвокатов, тогда можете написать свой вопрос, и по мере обработки смогу ответить всем. А лучше всего будет для Вас спросить в комментариях у постоянных посетителей, которые, возможно,уже раньше успешно решили данный вопрос и скорее всего смогут помочь и Вам.

Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительно мог заключаться ПДКП, юридическая сила которого утрачивается после заключения основного договора. По нормам статьи 556 ГК РФ, прилагается передаточный акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития России от 20.06.16 г. № 378.

Какие нужны бумаги, чтобы купить или продать недвижимость, не предназначенную для жилья?

• Гражданский паспорт.
• Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
• Свидетельство о собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН (право удостоверяющий документ).
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Административное решение о переводе жилого помещения в нежилое (если такая процедура проводилась).

От покупателя

При обращении к агенту, юристу или нотариусу стороны получают полностью подготовленный к пользованию документ. При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относятся:

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к. электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять. Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

Анализируем сведения из ЕГРН

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы.

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

• низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
• отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
• квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Как же уберечься от проблем при покупке

• выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
• история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
• кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
• документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
• документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
• справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Проверка собственности

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

• адрес квартиры, дома или иного помещения;
• этаж, на котором находится объект;
• кадастровый номер недвижимой вещи;
• площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажное
здание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:
_______________________________________ на земельном участке площадью
____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________
(собственности, постоянного пользования и др.).
Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель по
настоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянного
пользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятую
зданием и необходимую для его использования, площадью
________________________________________________________________________.
Переход права ___________________ на земельный участок оформляется с
учетом требований земельного законодательства Российской Федерации.
2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1
договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, что
подтверждается:
свидетельством о праве собственности, выданным _________
_________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______. Дата
выдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)
договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»
__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом
_________________________________________________________________ (Ф.И.О.
нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,
номер реестра). Переход права собственности (или договор дарения)
зарегистрирован в _____________________________________________________
_______________________________________________________ (наименование
органа, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.
сведения) (Вариант 2)
____________________________________________________________ (другие
документы).
Право ____________________ (собственности, постоянного пользования и
др.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1
настоящего договора, подтверждается _____________________________________
_______________________________________________________ (наименования и
полные реквизиты правоустанавливающих документов).
3. Сведения о здании:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры)________________________________
________________________________________________________________________.
Наименование ______________________________________________________.
Назначение ________________________________________________________.
Общая характеристика _______________________________
______________________________________________________.
Площадь ______________, в том числе __________________
________________________________________________________________________.
Этажность _________________________________________________________.
Другие параметры ___________________________________
_______________________________________________________ (материалы, из
которых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,
балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,
электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).
4. Сведения о земельном участке, право _________________ на который
переходит Покупателю по настоящему договору:
Кадастровый номер _________________________________________________.
Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________
________________________________________________________________________.
Категория земель __________________________________________________.
Цель использования ________________________________________________.
Общая площадь _____________________________________________________.
План земельного участка (чертеж границ земельного участка) является
приложением к настоящему договору.
5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет
_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.
До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем с
привлечением ____________________________________________ (представителей
строительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).
Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания по
назначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.
6. Стороны настоящего договора договорились оценить здание в
___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в том
числе НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права на
земельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.
Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания _______
_____________________________ (наличными деньгами, путем безналичных
расчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса и
т.п.) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, но
до государственной регистрации перехода права собственности в
_________________ (наименование органа, осуществляющего государственную
регистрацию).
Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаются
выполненными ___________________________________ (в день зачисления
платежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).
В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественную
ответственность в виде _________________________________________________.
7. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора
здание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, не
обещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в
качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, иными
правами третьих лиц не обременено.
Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке из
технического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),
выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ
______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ не
значится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.
8. Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящему
договору здание возникает с момента государственной регистрации перехода
права собственности на данное здание в __________________________________
(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).
9. С момента приобретения права собственности на здание, являющееся
предметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,
пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,
принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания и
прилегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатой
налогов.
10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящего
договора, и его принятие Покупателем осуществляются на основании
передаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписания
передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются
выполненными полностью.
11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в нем
принадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее
________________________________________________________________________.
12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ____________
__________________________________________________ (Покупатель, Продавец).
13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся
к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются
в суде _________________________________________________________________.
14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться
сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.
15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания
сторонами.
16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которых
хранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,
один — у Продавца.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

_______________________________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и _____________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _______________________________, с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

С утверждением, что стоимость иногда приходится существенно снижать, согласны все специалисты и эксперты. Но бывают случаи, когда сделка по купле-продаже заключается даже по стоимости, которая значительно превышает начальную сумму. Для этого продавцу достаточно создать жесткие условия и объявить, что за другую сумму он не продаст объект коммерческой недвижимости. В конечном итоге покупатель вынужден принять такие условия.

При вычислении ликвидационной цены в отличие от рыночной цены, берутся во внимание непредвиденные обстоятельства, обязывающие продавца реализовать объект коммерческой недвижимости согласно рыночным условиям.

Как оценить реальную стоимость объекта недвижимости?

С целью четкого определения всех технических характеристик приобретаемого объекта и стороны, за счет которой должны устраняться выявленные браки, проводят подробную техническую экспертизу и дают оценку состояния недвижимости. Только имея заключение экспертной комиссии можно выдвигать требования к застройщику относительно ликвидации допущенных при строительстве погрешностей. Если застройщик отказывается оплачивать допущенный по его вине строительный брак, покупатель на основании экспертного заключения обращается в суд и отстаивает свои права.

1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
4. Положение о полномочиях руководителя.
5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
9. Акт об оценке имущества.
10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
4. Передача и получение аванса.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах. В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра. Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора. Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца. Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Основные риски покупателя

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

_______________________________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
с одной стороны, и _____________________________________________________,
(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)
именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании _______________________________, с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

• адрес квартиры, дома или иного помещения;
• этаж, на котором находится объект;
• кадастровый номер недвижимой вещи;
• площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).