Партнер, управляющий директор компании Colliers International в Беларуси Денис Четвериков отмечает, что в 2021 году в республике росли основные макроэкономические показатели, которые внушали оптимизм и оказывали положительное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости.
«Лучший способ предсказать будущее — создавать его самим»
За 10 месяцев текущего года в столице продано 540 встроенных помещений общей площадью 63 тыс. кв.м. Наибольшим спросом пользовались административные помещения, их доля в числе реализованных объектов составила 57%.
На рынке офисов драйверами оставались « айтишники», а девелоперы стали богами
Эксперт отмечает, что в уходящем году одним из самых активных был рынок офисов. Неудовлетворенным оставался спрос на офисные помещения со стороны IT -компаний. Наблюдался и стабильный интерес к помещениям под street retail .
— Мы видим, что в последние годы в Минске стали меньше строить жилья. К тому же глава государства в начале марта вновь акцентировал внимание на необходимости сокращения объемов строительства в столице и развитии городов-спутников. Сегодня на первичном рынке стоимость квадратного метра составляет порядка 1300 долларов. Далеко не каждый покупатель готов вкладываться в объект на стадии строительства, ждать несколько лет, параллельно снимая квартиру. Многие считают, что проще взять кредит на готовое жилье, отдавая деньги не за аренду, а за собственные метры. Поэтому спрос на «вторичку» есть и будет стабильным, — рассказала Инна Кузьминич, директор «ВСП-недвижимость».
— Пока ничего страшного на рынке не происходит: в настоящее время он находится в состоянии плато, — рассказала Светлана Куделко. — Снижение спроса — объективное обстоятельство текущей ситуации. И если не учитывать его при установлении цен на квартиры, может наступить обратная реакция, которая приведет к снижению цен.
Что будет с ценами?
В последние несколько лет, отмечают эксперты, активатором устойчивого спроса на столичном рынке жилья — как вторичном, так и новостроек — было сочетание двух факторов: появление «подешевевших» кредитов и стабильность обменных курсов валют. Ставки кредитования, снизившись в среднем с 35% до 15% годовых, компенсировали покупателям и недостаток собственных средств, и отсутствие ощутимого роста доходов.
«Резкий скачок на рынке недвижимости может возникнуть, например, в случаях, если резко снизятся цены на жилье, если покупательская способность резко поднимется либо если резко снизятся ставки по кредитам, например, до 9-11%. Пока предпосылок к этим событиям нет, соответственно, и резкого роста спроса не ожидается», – высказал мнение эксперт.
«2021-й начинался активно: в январе было продано практически 1000 квартир, что для начала года несвойственно, а февралю не хватило буквально 100 сделок, чтобы побить 10-летний рекорд. А вот конец 2021 года был спокойным, и даже по итогам декабря было зарегистрировано немногим более 1000 сделок», – отметил Чернышев.
Стабильное лето
По словам Андрея Чернышева, летом как таковой просадки спроса на квартиры вторичного рынка в Минске не наблюдалось, все было относительно стабильно – порядка 1050 сделок ежемесячно. «Но даже несмотря на это, общее количество купленных квартир в сравнении с аналогичным периодом прошлого года меньше более чем на 1000», – констатировал он.
Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
Проверено ЦИАН
На начальных этапах строительства застройщик использовал бесплатные деньги дольщиков чтобы строить, а потом получал прибыль. А при переходе на проектное финансирование деньги на процесс строительства будут платные и застройщикам нет необходимости продавать дешево на начальных этапах. Т.е. застройщики будут продавать эту же условную 1к квартиру на стадии котлована уже по 3.8млн, а через 2-3 года стройки она будет стоить 4.2млн. Это значит, что вложение денег в новостройки, а также возможность сэкономить на покупке собственного жилья, себя изживает.
Проверено ЦИАН
К чему я это веду, смотрите, возьмем условную 1к квартиру, которую на стадии котлована застройщик раньше продавал за 3.2 млн, эта же квартира, в доме с хорошей степенью готовности, продавалась за 3.8 млн и эта же квартира, уже из под собственности за 4.2млн.
Так как использовать эскроу-счет стало обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку, то стоимость их резко увеличилась. Так, например, сейчас застройщики заканчивают срочно начатые проекты, чтобы сэкономить на кредитах, используя деньги дольщиков по старым правилам. Поэтому цена на жилье выросла, ведь возник некоторый ажиотаж, так как квартиры резко начали продаваться.
Влияние на изменение стоимости
Рано предугадывать стоимость жилья, которую стоит ожидать в будущем. Необходимо для начала разобраться, что влияет на них и какими они будут в следующем году. Вот несколько факторов, оказывающих влияние на стоимость:
Почему спад в ипотеке: причины
Например, на Западе широко распространено арендное жилье. Поэтому можно не покупать квартиру, а ежемесячно или ежегодно выплачивать за нее некоторую сумму в качестве аренды. Правда в России данный метод строительства пока распространен нешироко, поэтому найти жилье, построенное именно для аренды, в нашей стране сложно, так как рентабельность его все еще низкая.
В 2021 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.
Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Основные прогнозы
В первом полугодии 2021 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.
Так как спрос на жилье, совершенно очевидно, не поспевает за предложением, цены на недвижимость в московском регионе уже третий год подряд ползут вниз — темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится.
А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2021 года: продавцы снимают жилье с продажи».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка».
Спрос есть, но на всех не хватает
Прогнозы относительно роста нового строительства в Москве полностью оправдываются. По данным «ИРН-Консалтинг», за три квартала 2021 г. в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи 97 новостроек с общей площадью квартир 1,681 млн кв. м. Это на 29% больше, чем за аналогичный период 2021 г, и на 36% – чем за первые три квартала 2021 г. Результат января-сентября 2021 г. оказался сопоставим с показателем за весь 2021 г., когда на рынок вышло 102 дома площадью 1,706 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2021 года: объем предложения бьет все рекорды»).
